中國消費者報福州訊(陳子薇 記者 張文章)物業管理不到位，業主延遲支付物業費，不宜認定為違約。今年1至7月，福建省廈門市湖里區人民法院共審結物業服務合同案件522件，同比去年增長85.77%，其中多起案件涉及業主延遲支付物業管理費的糾紛。湖里法院建議出臺實施細則來界定物業服務質量，同時希望業主不要以拒繳物業費等違約的方式去維權。

　　在審理物業服務合同案件的過程中，湖里區法院發現物業案件調解難度大。因住房質量和居住環境與業主的日常生活密切相關，物業公司與業主的矛盾長期積壓，所以物業服務合同調解難度大，多以判決結案。2016-2018年，湖里區法院以判決方式審結物業案件423件，調解方式審結物業案件49件，調解結案僅占總結案量的1.5%。

　　在湖里區法院受理的一起物業公司訴業主阿秀的物業服務合同糾紛案件中，物業公司認為其已經按照《物業服務委托合同》為阿秀所在的未來小區提供物業服務，阿秀理應如約繳納欠繳的物業管理服務費、房屋公共維修金以及物業管理服務費違約金。但阿秀對物業公司的管理服務非常不滿意，認為物業公司的管理不規范且長期存在嚴重瑕疵，在建設局組織的兩次物業服務企業檢查中，均對管理情況較差的未來小區的物業服務公司予以通報批評;且物業公司提供物業服務項目和質量與合同約定的標準差距明顯，小區公共設施未見養護、維修，嚴重影響了他的正常生活。

　　最終，湖里區法院經審理認定，該物業公司為未來小區提供了物業服務，阿秀作為小區業主理應支付相應的物業服務費用;但物業公司在物業服務項目、質量上存在瑕疵，且在較長時間內未見改善，基于物業服務收費應與服務水平相適用的原則，阿秀應繳納的物業費予以酌減10%。此外，基于物業服務瑕疵的原因，物業公司主張阿秀支付違約金的訴求，法院不予支持。

　　湖里區法院發現，業主維權難處多。在許多小區，選聘或者更換物業公司要經專有部分占建筑總面積半數以上的業主，且占總人數半數以上的業主同意，操作難度大，很多小區因小區規模較大，業主人數多，建筑面積大，業主不滿意物業公司的服務質量時，難以維權。

　　湖里區法院稱，在一起物業公司訴業主的物業服務合同糾紛案件中，阿彬等業主聯名表示該物業公司物業服務質量差，但阿彬等人居住的小區建筑面積為51593平方米，業主人數在61人左右，按照相關規定就需要32名以上業主且專有部分占25796.5平方米以上的業主同意才能更換物業公司，難度太大。于是，這些業主覺得唯一維護自身權益的方式就是不交物業費。

　　法院審理認為，該物業公司依約對小區提供了物業服務，阿彬等業主應向物業公司繳納相應的物業管理費用。關于違約金，因為物業公司在物業管理服務方面確存在管理不到位等有待完善的地方，阿彬等業主延遲支付相關費用，不宜認定為違約。據此，物業公司關于違約金的訴訟請求，法院不予支持。

　　湖里區法院建議，相關部門應對認定物業公司是否按照合同約定提供服務、服務質量界定、可減免物業費標準、認定程序等做出明確規定，解決爭而不決的難題。同時也希望業主們不能簡單粗暴地以“拒繳物業費”的方式維權。畢竟，作為合同的一方，不能以違反合同規定的方式來維權，那樣不僅無法恰當維護自身合法權益，反而可能因為未及時繳納物業費而要承擔罰款或滯納金。業主遇到問題，可以及時向物業服務協會或社區居委會反映情況，維護權利合理維權，保護自身合法權益。也希望能建立多元化解決機制，在依托人民法院訴前調解的前提下，建立物業服務協會與人民調解機構、社區等的協作機制。