“從近期房企發布上半年業績時的集中表態看，接下來幾個月土地出讓市場會明顯降溫。”一位資深地產分析人士8月23日對中國證券報記者表示，不少房企包括龍頭房企對于接下來的拿地策略表露出少有的謹慎態度。比如，富力地產此前“暫停拿地”的文件出于公司董事長之手。融創則表示，下半年沒有什么指標，除非特別好的地塊會拿一點。

　　梳理北京、廣州、廈門、大連、西安等城市的2019年宅地供應計劃可以發現，盡管多個城市的調控方向是增加土地供應，但實際上部分城市今年宅地供應計劃量較上年有所下降。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，2019年第二季度，房企掀起一波拿地高潮。隨著資金收緊，7月以來土地市場出現降溫態勢。8月以來，房企整體拿地明顯減少。在融資收緊的預期下，預計房企拿地意愿繼續下降，土地出讓市場將明顯降溫。

　　盡管上半年業績繼續增長，但不少房企對未來預期偏于謹慎。這在拿地策略上表現尤為明顯。

　　8月22日，富力地產董事長李思廉在公司2019年上半年業績發布會上透露，流傳的一份富力集團內部下發的《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》提到“下半年原則上暫停拿地工作”。這份文件是他本人起草的。不過，李思廉強調“暫停拿地”并不是一塊地都不拿。“遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。”

　　融創管理層同日表態，上半年有點機會，但拿地并不多，到4月底就基本停止了拿地；下半年沒有什么指標，除非特別好的地塊會拿一點。

　　8月21日，萬科表態不會在三四五線城市拿地。在公司2019年上半年業績推介會上，萬科首席運營官、執行副總裁張旭表示，萬科根據收了多少錢回來才去拿地，沒有固定的拿地計劃。“我們拿地集中在長三角、珠三角這些區域，三四五線城市不會進。”

　　對于“不拿地”、“三四五線城市不會進”等的原因，房企給出了自己的解釋。

　　李思廉說，從目前情況看，融資條件比較緊，企業出于對自身的保護，保守一點正常。融創則表示，5月市場高位后，融創控制了拿地節奏，規避拿貴地的風險，僅增持少量優質土地資源。萬科董秘朱旭表示，面對下半年高度的不確定性，萬科將牢牢把握經營的“基本盤”，在上半年的基礎上繼續鞏固和深化既定工作思路。

　　上半年在北京、昆明、合肥、鄭州等一二線城市頻有斬獲的雅居樂，下半年拿地節奏同樣趨于保守。公司董事局主席陳卓林表示，預計下半年在回收的成本中拿一半用來買地，但具體要視現金流情況。“有好的項目就投，下半年應該有機會進行收購合并。”

　　碧桂園的拿地策略有所不同。公司常務副總裁程光煜在近日召開的上半年業績發布會上表示，“關于拿地，碧桂園秉持一線到五線均衡布局。但是，合適的、符合標準的地有機會才會拿。”

　　如何“找錢”

　　“在房地產市場，拿地主要看融資，融資難時土地流標多。”對于土地出讓市場與資金的關系張大偉如此總結。

　　“‘便宜’的錢能否找到、償債結構如何等因素，會影響房企土地儲備方面的布局。”某房企財務負責人對中國證券報記者表示，目前許多房企勒緊褲腰帶過日子。“哪怕土地儲備保守一點，也要保證現金流正常運轉和債務結構合理平衡。”

　　對于下半年如何“找錢”，房企都給予了濃墨重彩的描述。

　　萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，融資收緊對整個行業都有些影響，資信好、經營穩健的企業更容易適應些，其他企業面臨的挑戰可能會大些。“萬科一直堅持較穩健的策略，根據貨幣市場的變化來調整經營節奏，持續控制好負債率，保持好信用評級；關注貨幣市場變化與資本市場、客戶市場、土地市場、房產市場的關聯關系。”

　　8月22日，融創中國主席孫宏斌出席公司投資者會議時則表示，樓市調控對下半年房地產市場的影響“特別大”。融創持有大量現金作為應對策略。

　　張大偉認為，融資收緊對民營房企影響相對更大。從近期企業拿地的結構看，民企拿地少，國企占比多。整體看，資金成本成為企業拿地的主要決定因素。“相對于民企而言，國企融資方面更有優勢。”

　　數據顯示，8月以來拿地偏多的房企以國資背景居多。中原地產研究中心數據顯示，截至8月23日，拿地前十名的企業中六家具有國資背景。

　　供地收縮

　　從目前情況看，房企拿地策略已趨于保守，其中就有“錢貴難找”的隱憂。土地出讓方面，盡管多個城市對于樓市調控多有“增加供地規模”、“加強土地供應”等表述，但從今年的供地計劃看，多較2018年有所降低。

　　以北京為例，2019年度安排國有住宅用地950公頃。其中，商品住宅用地600公頃。而2018年北京供應商品住宅用地為650公頃。

　　中國證券報記者對比多個城市的供地數據發現，合肥、鄭州、西安、重慶、大連、佛山等二三線城市今年計劃供地量較2018年有所下降。“今年第二季度，土地出讓處于高峰。在總體供地偏緊的情況下，下半年一些城市宅地供應預計比上半年更少。”前述資深地產分析人士表示。

　　從實際情況看，優質地塊與一般地塊對于房企的吸引力差別很大。其中，優質地塊出讓可以保持高溢價。

　　以江蘇南通日前出讓的一宗地塊為例，多家房企歷經239輪報價，最終以溢價率84.82%由某房企獲得。業界人士認為，該地塊區位優勢明顯，交通便利，周邊配套成熟，教育、醫療、商業資源豐富。

　　但在不少三四線城市，低溢價率出讓、底價出讓甚至流拍，成為土地出讓市場常態。從8月19日至8月23日的土地出讓市場情況看，多個城市的多宗土地底價出讓或低溢價出讓。

　　在土地出讓市場整體降溫的背景下，房企拿地繼續聚焦優勢區域。

　　對于接下來的房企拿地策略，張大偉表示，仍然會聚焦一線城市和強二線城市。中原地產研究中心數據表明，截至目前，萬科、保利等18家標桿房企2019年以來拿地已達10031億元。其中，在一二線城市拿地金額達7349.49億元，占比73.27%。該比例也是近幾年以來的高點。

　　萬科表示，接下來拿地將聚焦長三角、珠三角區域。碧桂園稱，從全國項目布局看，集中于粵港澳大灣區和長三角地帶，廣東、浙江、安徽、上海等地項目較多。“長三角、粵港澳等地相關城市的地塊出讓接下來會有看點。”前述資深地產分析人士表示。

　　（文章來源：中國證券報）