2020年買房還是賣房清楚了？內(nèi)行“3點”概括，經(jīng)濟學家一語中的

還有20天時間，就要告別2019年，迎來2020年。當前，處在2019年和2020年過渡的節(jié)點，咨詢買房問題的網(wǎng)友朋友漸漸多了起來，總體來看，大家關注的核心問題就是2020年的房價到底會怎么走：如果房價有可能反彈，那是不是可以趁著目前開發(fā)商推出的打折促銷活動，先早點買房上車？反之，如果房價繼續(xù)下行調整，那是不是該把手上多余的房子賣掉呢？

其實，大家都有一種感受，樓市升溫時，購房者往往一哄而上，房子供不應求，房價自然易漲難跌；反之，樓市降溫時，購房者無動于衷，房子供過于求，房價自然下行調整。但是，購房者最擔心的就是房價不漲不跌，如同溫水煮青蛙一般，讓人摸不清樓市走向，所以糾結和犯難也是人之常情。其實，面對目前的樓市行情，不僅是購房者拿不定主意，專家學者也分成了看跌和看漲兩派。

早在2018年，融創(chuàng)董事長孫宏斌就曾表示，本輪調控的嚴厲程度超出想象，而到今年年底，孫宏斌再次表示，本輪樓市調控是長期行為，不太可能放松，所以大家一定不能存有僥幸心理。與孫宏斌看法不同的是，近日經(jīng)濟學者馬光遠在濟南某論壇活動上直言，2020年調控放松的概率比較大，其中一線城市和部分熱點的城市房價可能會反彈。

那么，你感覺誰的說法更有道理？其實，房價漲跌之爭由來已久，看漲理由主要有地價不跌，建材價格上漲，人口持續(xù)向城市流入等；看跌理由主要有住房總量過剩，人口迎來拐點，房地產(chǎn)稅將要出臺等。不難看出，婆說婆有理，公說公有理。不過，內(nèi)行認為，雖然影響房價的因素錯綜復雜，但如果拋開細節(jié)末節(jié)就會發(fā)現(xiàn)，主要參考因素基本就3個：看政策變動、看資金規(guī)模、看人口流向。

第一，關注明年調控政策還會不會收緊？

根據(jù)統(tǒng)計，2019年1-11月份，全國房地產(chǎn)調控次數(shù)高達554次，遠遠超過了2018年同期的425次調控，其中11月份發(fā)布72次，刷新了2019年以來單月最高紀錄。顯而易見，通過嚴厲密集的調控政策，樓市已普遍降溫，越來越多的城市進入房價下行通道。不過，最后這兩個多月以來，包括南京、成都、佛山等城市在內(nèi)，樓市調控政策出現(xiàn)了微調趨勢，內(nèi)容涵蓋人才購房定向微調，提供購房補貼、拓展公積金提取范圍等方面。那么，這否意味著明年調控要放松呢？

對此，央媒經(jīng)濟參考報發(fā)表評論稱，房住不炒仍是調控的主基調，但考慮到經(jīng)濟下行壓力確實較大，各地可能會在因城施策的基礎上適度加大主動權。對此，如何理解？筆者認為，一方面，因城施策就是為了防止大起大落，所以明年房價上漲的城市依然會升級調控，而房價下行壓力大的城市或有可能適度松綁，比如人才購房定向微調就是利好剛需、穩(wěn)定樓市的舉措。另一方面，只要房住不炒基調不變，調控大幅放開的可能性就不存在，所以2020年的基調依然從緊。

第二，關注明年資金會不會大規(guī)模流入樓市？

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，從拿地到買賣，每一步都離不開資金支持。從2009年到2019年，廣義貨幣M2總量從59萬億增加到195萬億元，貨幣總量增加了3倍，這與房價漲幅基本一致。為什么會如此“湊巧”？究其原因，M2快速增長使得大量資金流向了房地產(chǎn)，房價從而被一路推高。我們不妨舉個例子：2008年、2009年、2010年，M2增速分別為17.8%、27.68%、19.70%，而這三年也是房價大幅上漲的周期，所以M2與房價基本同步上漲。

不過，最近一兩年，M2增速從10%甚至20%以上的水平下降到了8.5%左右，這與當前嚴厲的樓市調控政策密不可分。為了控制房企和居民的高杠桿，房地產(chǎn)信貸不斷收緊，不僅銀行貸款、信托等融資渠道收緊了，消費貸、信用卡購房等行為也受到了嚴格監(jiān)管。業(yè)內(nèi)普遍認為，在去杠桿和防范風險的背景下，未來M2增速或長期保持在8.5%左右的水平，再疊加國家已經(jīng)明確未來將會引導資金扶持實體行業(yè)的發(fā)展，所以資金很難再大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)，地王和房價風光難再現(xiàn)。

第三，關注未來常住人口將會主要流向哪里？

人口是一切經(jīng)濟社會活動的基礎，決定著一個城市的規(guī)模和興衰。對于房地產(chǎn)市場而言，如果人口不斷流出，那么住房需求自然就會大大減少，房價也就慢慢失去了支撐。以黑龍江鶴崗、甘肅玉門為例，一方面都是資源枯竭型城市，另一方面又面臨著人口外流，所以出現(xiàn)“白菜價”般的房子是不可避免。因此，對于此類城市，國家提出了未來要走“收縮型城市”的道路。但是，不管怎么樣，在這些城市，投資是不可能了，房子夠住即可。

根據(jù)國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化前期，人口主要從鄉(xiāng)村向城市集聚，而后期更加明顯，主要會向一二線大城市、區(qū)域中心城市、都市圈和城市群集聚。截至2018年末，我國城鎮(zhèn)化率為59.58%，距離發(fā)達國家70%以上的水平，還有10%的差距，如果按照每年1%的增幅，差不多還需要10年左右的時間。對此，恒大經(jīng)濟研究院院長任澤平表示，到2030年，會有大約2億人口進城，80%分布在全國19個城市群，其中60%分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。

2020年“咬牙買房”還是“趁早賣房”？經(jīng)濟學家一席話指點迷津

基于以上3大因素，我們可以得出明確結論：樓市大局基本清晰，與2019年相比，2020年樓市大概率仍舊會延續(xù)“穩(wěn)字當頭”的態(tài)勢。因此，靠買房暴富的可能性越來越小。對于購房者而言，究竟是選擇“咬牙買房”還是“趁早賣房”，可以根據(jù)人口流動情況來決定。關于這一點，經(jīng)濟學家李鐵的觀點可謂是一語中的，給購房者指點了迷津。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心首席經(jīng)濟學家李鐵表示，之所以一二線城市的房價難以下行，主要是因為物有所值。如何理解“物有所值”4個字呢？眾所周知，優(yōu)質的公共服務資源具有空間分布不均的特點，而一二線城市恰恰集中了最優(yōu)質的公共服務資源，比如教育資源、養(yǎng)老資源、醫(yī)療資源等等，自然就會吸引人口不斷流入。因此，從短期來看，一二線大城市的房價可能會到受調控影響，但長期看漲的趨勢暫時難以改變。

說了這么多，到底是“咬牙買房”還是“趁早賣房”，估計大家心中都已經(jīng)有答案了。具體來看：如果考慮買房，應該重點選擇人口凈流入的一二線城市、區(qū)域中心城市、都市圈和城市群，未來房價整體易漲難跌。反之，如果你有多套房子，而且正在糾結要不要賣掉，筆者建議可以賣掉中小城市的房產(chǎn)，以及遠郊區(qū)等地段欠佳的房子，因為在樓市平穩(wěn)調整的環(huán)境下，只要房價不漲或者漲幅十分有限，過多囤房都只會增加持有成本，而一旦房價下行了，購房者買房意愿下滑，結果可能會越來越難賣掉。

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