一

房貸利率規(guī)則要變了。

昨天央行發(fā)布存量房貸的利率新政，對房貸市場影響深遠。

主要內(nèi)容如下：

自2020年3月1日起，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成，加點可為負值，定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換原則上應于2020年8月31日前完成，商業(yè)性個人住房貸款，重定價周期最短為一年。

要知道，到2018年末，個人住房貸款余額25.8萬億，這部分資金央媽要重新定價了。

有兩個個關鍵點，下面重點說說。

第一，什么是存量浮動利率貸款？

這要從央媽的基準利率新規(guī)說起。

今年8月份，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。

說白了，以前的貸款基準利率不再作為銀行發(fā)放貸款的基準，以后將用LPR替代。

從10月8日銀行的房貸利率開始執(zhí)行。

那么在此之前，我們買房向銀行借的錢，就叫存量房貸。

也就是說，如果你買房的貸款，銀行計算的房貸利率，不是用LPR利率+加點得到，而是用貸款基準利率×（1+浮動比例）算，都是存量房貸。

由于LPR是每月調(diào)整一次，利率是浮動變化的，就叫存量浮動利率貸款。

二

第二，加點如何算？

對于商業(yè)住房貸款，加點數(shù)值是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值，加點可為負值。

舉個例子。

比如2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。

如果某個人房貸原合同約定的利率，是5年期以上貸款基準利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準，則加點幅度是0.59個百分點，即5.39%-4.8%=0.59%。

在2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行利率水平仍是5.39%，

即4.8%+0.59%=5.39%。

此后在2021年1月1日從新定價，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

如果加點為負，意味著執(zhí)行利率是打折的，不是上浮。

而對于非商業(yè)性個人住房貸款，加點數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。

你覺得LPR浮動利率不方便，還可以選擇保持固定利率不變。

不過錢哥不建議大家選擇固定利率，這個會比較坑。

為什么這樣說？

房貸利率一般周期在25年到30年，根據(jù)當下的經(jīng)濟趨勢，中長期看市場利率會不斷走低。

前段時間，央行前行長還說，中國可以避免快速進入負利率時代。

如果未來利率走低，你選擇的是浮動利率，那么房貸利率也就隨著降低了，要還的錢會大大減少。

拉長時間看，現(xiàn)在國家調(diào)整存量房貸利率的標準，未嘗沒有這方面的考慮。

最近這20年，國家通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展，國家的經(jīng)濟實力躍升到全球第二。

三

而在巨大成果的背后，也有隱憂。

比如說居高不下的房價，吞噬了大部分普通人的財富，用六個錢包買房，導致消費能力大幅下滑，不利于經(jīng)濟的進一步發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的泡沫，不僅讓普通人吃盡苦頭，對于國家來說，也是不小的風險。

現(xiàn)在通過新的貸款利率制度，國家可以更好的調(diào)整房地產(chǎn)市場。

未來降準降息是大概率事件，傳導至房貸市場，就會讓大家少還很多銀行的錢。

比如貸款100萬，期限30年，按照現(xiàn)在貸款利率普遍上浮10%，也就是5.39%算。

等額本息的話，最終要還的利息就有101.93萬，比本金都多。

如果未來市場利率不斷走低，不說負利率，即便是零利率，這101.93萬的利息就不用還了，可以白白少還一半的錢。

這不是小事情，還給銀行的錢少了，自己留存的錢多，不會全捂著。

大部分人會用來消費，從而客觀上刺激內(nèi)需的增長，最終會推動經(jīng)濟的增長。

這是國家調(diào)整房貸基準利率的一個重要邏輯。

未來房貸利率可能為負的事，并不是錢哥的推測，現(xiàn)在已經(jīng)在丹麥出現(xiàn)。

今年8月，丹麥第三大銀行日德蘭銀行，開始向貸款人提供年利率為0.5%的十年期貼息購房貸款。

這是全球首個負利率貼息房貸業(yè)務。

你向銀行貸款不用給利息，銀行還要幫你一起還貸，是不是有點傻眼了。

未來的樓市很可能迎來大變局，拭目以待了。