華龍網(wǎng)-新重慶客戶端1月3日15時訊( 覃程 )12月31日下午，重慶市九龍坡區(qū)中梁山一商住用地上市拍賣，土地面積138畝，規(guī)劃總建筑面積14.13萬方，經(jīng)5家開發(fā)企業(yè)爭奪，最終，該地宗被金融街以8.2億元總價收入囊中，標(biāo)志著2019年重慶土地市場鳴金收官！

隨著城市整體規(guī)劃建設(shè)調(diào)整，2019全年共計成交139宗土地，包含住宅的有111宗；全年成交總金額為895億元，總規(guī)劃建筑面積約1401萬方，較去年同比下降12%；成交樓面均價較去年上漲1705.34元/平方米。

在2019年終之際，華龍網(wǎng)-新重慶客戶端記者將以全年親歷一線土拍市場所獲數(shù)據(jù)，總結(jié)土地市場全年表現(xiàn)。

二環(huán)任是供應(yīng)大戶 平均容積率為1.5

分區(qū)域來看，由于城市核心區(qū)開發(fā)趨于飽和，舊改進(jìn)程緩慢，城市外拓趨勢明顯，與去年不同，兩江新區(qū)和沙坪壩區(qū)為二環(huán)熱點板宗是今年土地成交主力。

北區(qū)二環(huán)蔡家、水土、中央公園、空港工業(yè)園持續(xù)供地，西區(qū)借勢高新區(qū)、科學(xué)城利好，抓緊供地；江北、南岸、沙坪壩等城市核心區(qū)域新供應(yīng)土地寥寥無幾；渝中母城更是無一新地出讓。

事實上，中央公園、西永、李家沱等區(qū)域，一直是近年商品房市場活躍度坡高的板塊，由此也可印證開發(fā)企業(yè)拿地的信心。

另一方面，低容積率也是2019年重慶主城土地市場的一大特點；在渝北區(qū)20宗土地中，50%出讓地塊的容積率小于等于1.5；但在大渡口、九龍坡、巴南等區(qū)域去化以剛需或剛改為主力的區(qū)域，新供應(yīng)土地容積率則多在1.5-2.0。

“按照正常的開發(fā)邏輯，容積率越低，開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品將會越高端，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也將以大中型面積的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。”榮安地產(chǎn)重慶公司一開發(fā)負(fù)責(zé)人表示，大量低容積率土地持續(xù)供應(yīng)，按照拿地到開盤8個月左右的周期，明年，這些產(chǎn)品將陸續(xù)面世，屆時重慶商品房或?qū)⒁愿纳菩彤a(chǎn)品為主，市民居住條件將有望升級。

“降容，提升品質(zhì)，更多的還是從城市規(guī)劃上考慮，優(yōu)化�！笔卒摰禺a(chǎn)重慶公司一開發(fā)負(fù)責(zé)人認(rèn)為；從去年開始小規(guī)模供地；因此，開發(fā)企業(yè)會在現(xiàn)有產(chǎn)品情況下，去做出更多附加值，創(chuàng)造溢價空間，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集約化程度會更高，大塊頭更大，小塊頭逐漸退出歷史舞臺。市場掌握在綜合能力強(qiáng)、規(guī)模更大的企業(yè)手中。

拿地門檻悄然抬高 比拼房企實力的時候到了

隨著重慶城市更新步伐的邁進(jìn)，城市形象的逐步提升，吸引越來越多外來房企搶灘重慶，土地市場競爭壓力愈演愈烈。

但讓開發(fā)企業(yè)更“受傷”的是，在融資收緊，競自持、競配建等多重束縛之下，“錢袋子”不再是他們唯一的考量。

梳理一下：在2019年重慶主城出讓的139宗土地中，沒有附加競拍限制的地塊屈指可數(shù)，更多的是附帶有代建教育配套、商業(yè)自持、限高配建養(yǎng)老服務(wù)用房、等制約參與競拍條件的供地。

如在公告序號19150號標(biāo)地的競拍競拍須知中，就明確指出了對該宗地競得人須自持M18號地塊計容商業(yè)商務(wù)建筑規(guī)模不少于47733平方米，自持年限不少于10年；否則將處罰土地成交價款50%的違約金。

在公告序號19141號標(biāo)地的競拍競拍須知，則要求需要配置幼兒園，待建成并竣工驗收合格后無償移交給沙坪壩人民政府，權(quán)屬歸沙坪壩人民政府；

公告19130號標(biāo)地建筑限制高度30米，需要配置不小于500