導(dǎo)讀：盡管在剛剛過去的2019年，關(guān)于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目將會被“叫停”的傳言流傳甚廣，但從年底的總結(jié)數(shù)據(jù)來看，傳言終究是傳言。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2019年年末也明確表態(tài)，2020年棚戶區(qū)改造工作仍將進(jìn)行下去。政府部門實(shí)施棚戶區(qū)改造的重要目的，就是讓居民的居住條件與生活質(zhì)量更上一層樓。而在實(shí)踐中，有些被征收人由于對法律規(guī)定不熟悉，對征收中影響自身權(quán)益的事項(xiàng)不敏感，致使被征收人的部分權(quán)益受損。那么，在改造過程中，廣大被征收人應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？應(yīng)當(dāng)如何尋求救濟(jì)呢？本文，在明律師選取棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的部分實(shí)施程序，帶您一一把關(guān)：

【環(huán)節(jié)一：是否納入“年度計(jì)劃”須關(guān)注】

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第9條的規(guī)定，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計(jì)劃。該計(jì)劃要經(jīng)過市、縣級人民代表大會的審查和批準(zhǔn)。

這也就是棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目需符合“四規(guī)劃一計(jì)劃”中那“一計(jì)劃”的內(nèi)容。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，是由政府部門依照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的，對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建等相關(guān)工程。政府部門將對行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行摸底調(diào)查。在充分掌握房屋數(shù)量、老舊房屋破損程度、改造難度等情況的基礎(chǔ)上，確定改造計(jì)劃。

看到此處，有的被征收人也許會感覺，政府部門如何確定計(jì)劃、如何獲得審查批準(zhǔn)，跟我關(guān)系并不大。但是，實(shí)施棚改的計(jì)劃是否經(jīng)過了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣{(diào)查、是否提前向社會公布，決定著項(xiàng)目是否合理、是否真正符合促進(jìn)社會發(fā)展與改善居民生活的需要。

建議廣大被征收人時(shí)常關(guān)注自己所在地區(qū)的棚改計(jì)劃，通過政府官方網(wǎng)站的信息公開欄目獲取信息。提前“打好預(yù)防針”，當(dāng)自己面臨改造時(shí)，就可以做到心中有數(shù)。

【環(huán)節(jié)二：是否改造，充分聽取并尊重居民意愿】

法律規(guī)定，實(shí)施房屋征收前，征收方應(yīng)當(dāng)做好意見征求工作。這是征收工作的必經(jīng)程序，也是實(shí)現(xiàn)被征收人知情權(quán)、參與權(quán)的重要途徑。

當(dāng)前，在北京、上海等地區(qū)的地方性規(guī)定中，均按照法律要求，設(shè)置了單獨(dú)的意愿征詢環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目啟動前征詢擬改造范圍內(nèi)被征收人的意愿。征收方會設(shè)置一定的比例，如果大多數(shù)被征收人不同意改造，計(jì)劃將不再實(shí)施。

在此階段，廣大被征收人有必要仔細(xì)考慮自身的情況。自家房屋是否符合大家對棚戶區(qū)房屋特征的普遍認(rèn)知；自己是否迫切地需要改善居住條件、緩解住房緊張……如果房屋存在“被棚戶”的風(fēng)險(xiǎn)，則應(yīng)表明立場、拒絕改造。

在這一環(huán)節(jié)，被征收人可以多與同一區(qū)域內(nèi)的居民溝通、交換意見，只有廣大被征收人團(tuán)結(jié)一致，才能避免不合理的征收，推動確實(shí)急需開展的項(xiàng)目。

【環(huán)節(jié)三：房屋征收決定是否依法作出】

凡是以征收途徑啟動的項(xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法作出房屋征收決定，而不能像“許水云案”中那樣在未作出房屋征收決定的情況下直接推動項(xiàng)目。

對房屋征收決定的審查事關(guān)“該不該拆”的原則性問題，是有效避免“被棚改”情形的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。棚改項(xiàng)目的被征收人要重點(diǎn)審查這些內(nèi)容：

1. 前文提到過的“四規(guī)劃一計(jì)劃”是否嚴(yán)格依法作出；2. 征收補(bǔ)償方案是否公開征求意見并進(jìn)行了修改、再公布；3. 多數(shù)被征收人有意見的是否組織召開了聽證會，這是棚改項(xiàng)目的特殊程序；4. 是否依法作出社會穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，改造涉及戶數(shù)較多時(shí)是否經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定；5. 征收補(bǔ)償費(fèi)用是否足額到位、專戶存儲、專款專用；6. 對未經(jīng)登記的“無證”建筑是否完成了調(diào)查、認(rèn)定和處置；7. 征收補(bǔ)償方案是否作為附件隨征收決定一并公告。

實(shí)踐中，在房屋征收決定環(huán)節(jié)搞各種“創(chuàng)新”的情形層出不窮，尤其是一些地方熱衷于采取“預(yù)簽約”甚至是“先行搬遷拆除協(xié)議”這樣的方式來加速項(xiàng)目的實(shí)施。

被征收人一定要緊盯這些《條例》之外的變化，避免片面、機(jī)械、靜止地理解590號令。特別是先行搬遷拆除協(xié)議，堅(jiān)決不要配合簽字，蓋因其涉嫌嚴(yán)重違反“先補(bǔ)償，后搬遷”的法定原則。

【環(huán)節(jié)四：價(jià)值評估環(huán)節(jié)難懂但一定要弄懂】

盡管是“棚戶”，但基于其普遍較好的地段位置，這類項(xiàng)目的補(bǔ)償金額通常都不低。“雖是陋室”，但房地產(chǎn)價(jià)格評估環(huán)節(jié)仍須嚴(yán)格依規(guī)進(jìn)行。

評估程序因其突出的專業(yè)性和復(fù)雜性而令一般的老百姓“望而生畏”，大家可以從以下幾方面著手去審查判斷：

1. 評估機(jī)構(gòu)是否經(jīng)依法選定，是否首先由被征收人協(xié)商，再行投票，最后才考慮隨機(jī)方式；2. 評估之前是否經(jīng)過了詳實(shí)的征收調(diào)查登記，對房屋面積存在爭議的是否進(jìn)行了現(xiàn)場勘測；3. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師是否入戶實(shí)地查勘，是否進(jìn)行了實(shí)地查勘記錄；4. 評估方法選用是否得當(dāng)，使用或者棄用某一評估方法是否在報(bào)告中有說明；5. 分戶的評估報(bào)告是否及時(shí)轉(zhuǎn)交，轉(zhuǎn)交文本是否完整；6. 是否保障了被征收人申請復(fù)核評估和專家委員會鑒定的權(quán)利；7. 評估時(shí)點(diǎn)的確定是否客觀、合理，在因故長期未能作出補(bǔ)償決定的情況下是否進(jìn)行了動態(tài)調(diào)整。

此外，被征收人要特別注意針對室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失等的計(jì)算，如經(jīng)協(xié)商無法達(dá)成一致也需要及時(shí)進(jìn)行評估。

【環(huán)節(jié)五：是否支持就近地段回遷安置】

《條例》中明確規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

實(shí)踐中，老百姓極其熱衷于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，且堅(jiān)持選擇回遷的也不在少數(shù)。故此，補(bǔ)償方式的選擇權(quán)是否得到保障極為重要，若補(bǔ)償方案隨意在此處“打折扣”“搞變通”，甚至變相剝奪老百姓的選擇權(quán)，則可以構(gòu)成對補(bǔ)償決定合法性的威脅。

【環(huán)節(jié)六：是否存在各種行政目的不當(dāng)?shù)谋坪炃樾巍?/p>

這里強(qiáng)調(diào)的“行政目的不當(dāng)”行為在2019年主要表現(xiàn)為“以拆違促拆遷”和“以拆危促拆遷”，先出現(xiàn)的前者，但后者大有后來居上的勢頭。

拆違、解危排險(xiǎn)在本質(zhì)上與改造項(xiàng)目無直接關(guān)系，具有相對獨(dú)立的法定程序和實(shí)體要求。一旦被劃入征收范圍的房屋遭違建認(rèn)定、危房鑒定而面臨被拆除，被征收人一定要保持高度警醒，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，看看是否遭遇了此種逼簽伎倆。

除此之外，諸如建圍擋、挖溝、“五斷”、打砸門窗玻璃、“株連式”逼簽等相對傳統(tǒng)的逼簽方式仍然有其市場，都需要被征收人去各個(gè)擊破。

最后，在明律師要告訴廣大被征收人，棚改過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)都非常重要、不容忽視。您應(yīng)當(dāng)對其予以足夠的重視，并且牢牢把握住法律賦予您的各項(xiàng)救濟(jì)權(quán)利。從2019年的總體情況看，棚改項(xiàng)目的補(bǔ)償條件日趨收緊，補(bǔ)償比例越來越趨近于“1:1”這一法定下限，有的項(xiàng)目中安置房的面積稍大一點(diǎn)都需要被征收人自費(fèi)購買。越是這樣大家越要把流程中的工作做實(shí)做細(xì)，才能確保自己的居住條件切實(shí)改善。當(dāng)然，適度調(diào)整補(bǔ)償安置心態(tài)，不盲目比較此前項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也實(shí)屬必要。（于然、王小明/文）