在中國城市化進程中，房地產不斷發展壯大，2000年以來房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一直在15%以上。《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》顯示，2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。房地產市場存在價格泡沫風險和結構性風險，雖然近年來房地產去庫存效果顯著，但最近出現了反彈苗頭。房地產金融風險正在快速積累，但總體可控。房價對企業流動性風險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業流動性風險。

　　一、住房發展與穩增長存在倒U關系

　　在中國城市化進程中，房地產不斷發展壯大，2000年以來房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一直在15%以上。從對經濟增長的貢獻度來看，結果顯示，2000年至2013年期間房地產開發投資對經濟增長的貢獻度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以上，那么我們是否可以據此得出房地產對中國經濟增長的貢獻仍很重要這一結論呢？我們認為這可能掩蓋了房地產對經濟增長的真實貢獻，特別是沒有考慮房地產對其他行業的負向影響，從而導致高估房地產對經濟增長的貢獻度。

　　房地產對經濟增長的影響存在倒U關系。房地產對經濟增長存在正向的拉動效應與負向的擠出效應。當房價水平較低時，房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應，此時房地產的發展有利于經濟增長；當房價水平過高時，房地產對經濟增長的負向擠出效應將超過正向拉動效應，此時房地產的發展將不利于經濟增長。因此，有必要全面考察房地產在經濟增長中所扮演的角色。

　　2018年房地產對宏觀經濟增長的正向拉動效應出現拐點。本報告基于2010年至2016年中國家庭追蹤調查數據與2003年至2015年中國285座城市數據，綜合利用計量回歸等方法測算了房地產對經濟增長的正向拉動效應與負向擠出效應。研究發現，房地產對經濟增長負向效應超過正向效應的臨界房價收入比為9。測算結果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產對經濟增長的正向拉動效應不斷變小、負向擠出效應不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當房價收入比超過9以后，房地產對經濟增長的影響將得不償失。

　　2018年中國城市房價正處于正向效應超過負向效應的拐點水平上。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續上漲，房地產對經濟增長的負向效應將超過正向效應。從不同城市來看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經超過9這一臨界點，上述城市房地產對經濟增長的負向效應已經超過正向效應。對于房價收入比過高的城市，在保持房地產市場平穩健康發展的同時，應切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價，將房價收入比保持在合理區間內。

　　（執筆：曹清峰 馬洪福）