深圳現“史詩級土拍”：難言房價暴漲信號

　　長安論道

　　在調控“高壓線”下，地價穩定運行仍將是接下來的市場主基調。

　　這兩天，深圳迎來了一場被媒體稱之為“史詩級”的住宅用地拍賣爭奪戰。在此次引發廣泛關注的拍賣會上，共有80余家房企參與競拍，而競拍者繳納的保證金，就超過1000億元。而此次推出的5宗住宅用地，幾乎全部都以最高價被競拍者“秒殺”。

　　面對開發商們拿地的空前熱情，廣大民眾擔心的是：這是不是房價上漲的信號？

　　事實上，進入今年以來，土地拍賣市場一直高燒不退。據市場研究機構的統計，截至今年5月30日，全國熱點城市土地市場普遍出現了持續高位運行的態勢，其中50大重點城市賣地金額高達1.51萬億元，同比上升幅度達8.5%。其中，賣地金額最多的是杭州，高達1129億元。而國家統計局公布的數據，似乎更能反映土地拍賣市場的長期增長趨勢：2018年全國土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%，創下歷史新高。

　　具體來說，深圳之所以會出現土地拍賣過程中的火爆現象，主要原因還在于住宅用地的短期稀缺所致。在今年前5個月，深圳共成功出讓9宗地塊，其中1宗為商業用地、8宗為工業用地，而住宅用地卻一塊都沒有。更讓開發商擔憂的是，深圳2018年至2035年預期只有40%的商品房用地供應，可謂供不應求。

　　值得注意的是，一些地方政府在住宅用地上的“饑渴營銷”，并不是個別現象。在經濟下行壓力增大、地方財政面臨減收但又要增支的情況下，充分運用土地財政的功效無疑是最佳途徑。

　　一些地方政府為了獲得更高的土地出讓金，會限制甚至減少住宅用地供應面積和占全部供地比重。從實際情況來看，許多地方住宅供地計劃經常處于沒有完成的狀態，“捂地”“惜地”問題突出。這也是長期以來我國樓市價格居高不下的重要根源之一。

　　地價與房價的關系，通常被形象地比喻為面粉和面包。如果面粉貴了，面包自然也便宜不了。但只根據深圳一地的情況，來判斷未來的房價將會繼續增長甚至暴漲，那顯然又證據不足。

　　雖然全國的土地出讓金規模繼續膨脹，但也存在著明顯的區域差別。市場研究機構的數據表明，2018年全國50大城市平均樓面價同比下調了13.3%，這也是多年來首次出現土地價格明顯下調。此外，在部分城市住宅用地拍賣火爆的同時，許多城市卻出現了土地流拍的現象，僅2018年住宅土地流標就高達1585宗。

　　更為重要的是，樓市調控的閘門并沒有放開。堅持“房住不炒”的調控原則，各地防止房價過快上漲依然是主基調。

　　據統計，今年1-5月期間全國樓市調控政策達205次，比創紀錄的2018年同比增加近30%，樓市仍在嚴厲的控制之中。而在蘇州、合肥等土拍熱點城市也相繼發布調控政策，土地市場熱度上升勢頭暫緩。在調控“高壓線”下，地價穩定運行仍是接下來的市場主基調。

　　需要特別提出的是，各地應進一步加大住宅用地的供給量，尤其應該通過有序供應的方式起到穩定預期的作用。住宅用地的閥門不僅應該常開，而且要通過規劃方式建立一種有序的、能夠預期的土地供應模式，突出土地規劃的科學性和嚴肅性，確保住宅供地在規劃期內足額、及時地入市，以此打消市場主體的顧慮。

　　只有這樣，我國的住宅用地市場才能進入健康發展的軌道，房價穩定的目標才能順利實現。

　　□李長安（經濟學者）