從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟環(huán)境來看，美國近期公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)陸續(xù)釋放了經(jīng)濟下行壓力頗大的信號，未來啟動降息可以說是板上釘釘，其余經(jīng)濟體的經(jīng)濟增長也不容樂觀。從歷史經(jīng)驗來看，全球似乎都有動力走入新一輪的“放水周期”。我國房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，都面臨著經(jīng)濟下行的挑戰(zhàn)，但同時流動性會有所放松，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說是不幸中的萬幸。

　　除了流動性邊際寬松的利好因素，當(dāng)前環(huán)境下仍有許多因素會給房地產(chǎn)市場帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。首先，防風(fēng)險的背景下房住不炒、穩(wěn)定預(yù)期是行業(yè)的總基調(diào)，因此期待房價的新一輪暴漲是不可能的。其次，當(dāng)前居民的購買能力也并沒有支持新一輪房價上漲的基礎(chǔ)，例如深圳今年推出的幾個均價在十萬元以上的樓盤都出現(xiàn)了去化很慢的情況。最后，反觀土地這一端，國家的貨幣依然以土地為錨，依賴土地信用支持政府財政仍然無法避免，這也導(dǎo)致了土地價格下跌無望，地價有很大可能會維持微漲。

　　面對房價有上限、地價有下限的擠壓以及企業(yè)融資利率的高企，房企利潤率的空間就更為逼仄，甚至可能在未來兩三年內(nèi)面臨雪崩的危機。所以未來一段時間對房地產(chǎn)公司來說，拿地將會成為企業(yè)主要的核心競爭力。

　　現(xiàn)在很多房企都有共識，要往人口、經(jīng)濟基礎(chǔ)比較好的城市布局發(fā)展，這一類城市土地市場相對公開透明，競爭非常激烈，地價必然不會便宜，土地獲取難度也較大。因此企業(yè)需要建立自己的拿地抓手，才能夠在市場上挖掘到具備價格優(yōu)勢的地塊，才能夠支撐起企業(yè)的利潤和發(fā)展空間。

　　我們在二級市場上也能看到資金的反應(yīng)，以商業(yè)優(yōu)勢為拿地抓手的龍湖、新城，以并購拿地見長的融創(chuàng)，擁有大灣區(qū)舊改資源的奧園、華發(fā)等房企，都明顯受到了資本市場的追捧。碧桂園之前已經(jīng)完成了對一二三四線城市的全滲透，未來在這個基礎(chǔ)上慢慢夯實，將有較大發(fā)展空間。

　　（作者系奧陸資本總裁）