雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對(duì)較小，但房地產(chǎn)債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價(jià)格回售給發(fā)行人。

　　美元升值打破了此前房企融資的戰(zhàn)略部署，隨著美元兌人民幣破7，為了降低融資成本，不少房企不得不考慮提前還債，以減輕自己的壓力。

　　多家房企提前還債減負(fù)

　　8月12日，中駿集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱，完成贖回2020年到期的3.5億美元10%優(yōu)先票據(jù)及除牌。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司8月11日宣布，就其尚未到期3億美元票面利率12%的2019年12月到期優(yōu)先票據(jù)，該公司已收到參與收購(gòu)票據(jù)本金總額1.613億美元的指示，占整體未到期2019年票據(jù)本金總額的53.77%。

　　佳兆業(yè)表示，本次交易有助于佳兆業(yè)減少債務(wù)，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)并降低未來利息支出，同時(shí)也顯示出公司積極管理債務(wù)的堅(jiān)定決心。據(jù)悉，繼今年6月佳兆業(yè)集團(tuán)回購(gòu)2.5億美元票面利率7.25%，于2020年6月到期的優(yōu)先票據(jù)后，此次為佳兆業(yè)集團(tuán)今年第二次回購(gòu)美元債。

　　8月5日，旭輝控股（集團(tuán)）有限公司發(fā)布公告稱，公司已提前贖回并注銷2.5億美元將于2020年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)，支付的贖回價(jià)總額為2.58億美元。公告披露，于完成贖回后，該等票據(jù)將被注銷及自聯(lián)交所除名。公司已向聯(lián)交所申請(qǐng)撤回該等票據(jù)的上市。據(jù)悉此為旭輝繼今年6月主動(dòng)贖回1.5億美元優(yōu)先票據(jù)以來，再次提前償還美元債券。

　　截至目前，今年旭輝已經(jīng)主動(dòng)贖回共4億美元優(yōu)先票據(jù)。公司CFO楊欣表示，這是旭輝順應(yīng)國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“去杠桿、控負(fù)債”要求，加強(qiáng)自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健性的舉措，也是旭輝主動(dòng)作為，延長(zhǎng)債務(wù)久期、控制融資成本、優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)的安排。

　　而在7月也有兩起償債，7月17日富力地產(chǎn)贖回于2019年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)；7月龍光地產(chǎn)擬提前贖回尚未償還的2.6億美元優(yōu)先票據(jù)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在最近幾個(gè)月美元匯率的波動(dòng)下，多家房地產(chǎn)企業(yè)贖回了之前的美元融資，合計(jì)已經(jīng)超過10億美元。而且從趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)還有多家房企將會(huì)提前贖回。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析認(rèn)為：房企贖回美元的原因主要是因?yàn)閰R率變化較大，既要考慮利率成本，又要考慮匯率成本，海外融資成本陡增。

　　此前，由于部分房企境內(nèi)融資難度較大，且7月份以前，境外債融資環(huán)境相對(duì)寬松，美元債融資成本出現(xiàn)下降，導(dǎo)致2019年地產(chǎn)美元債發(fā)行放量，2019年1-7月地產(chǎn)美元債總計(jì)發(fā)行588億美元，發(fā)行金額幾乎與去年全年持平。未來一年，地產(chǎn)美元債到期金額總計(jì)222億美元。由于存在匯率波動(dòng)的因素，將導(dǎo)致房企的融資成本出現(xiàn)上升。

　　華泰證券張繼強(qiáng)表示：匯率的波動(dòng)性加大，讓對(duì)美元債依賴度高的房企，面臨利率及匯率的雙重圍困。近期，房地產(chǎn)企業(yè)融資愈發(fā)吃緊，并迎來還債高峰期，房企的剛性融資需求增加。一方面，人民幣匯率波動(dòng)性增加將導(dǎo)致境內(nèi)投資者對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)囊�求增加，或�(qū)�帶來房企再融資成本的上升；另一方面，如果房企用人民幣償還美元債，將導(dǎo)致存量美元債實(shí)際融資成本的上升。

　　在2018年克而瑞銷售排名前五十名的房企中，美元債占有息債務(wù)較多的分別是建業(yè)、龍光、旭輝、時(shí)代、奧園，從長(zhǎng)期來看，匯率波動(dòng)對(duì)上述企業(yè)可能產(chǎn)生一定的沖擊。

　　美元債成本測(cè)算

　　美元債的成本有多高？

　　泰禾集團(tuán)的例子可窺豹一斑，7月11日晚間，泰禾集團(tuán)公告稱。2019年7月10日，Tahoe Group Global （Co.,）Limited在境外完成4億美元的債券發(fā)行，票面年息15%，每半年支付一次，發(fā)行期限為3年。并在新加坡交易所掛牌，債券代碼為XS2022228113。經(jīng)核查，本次美元債券發(fā)行人不是失信責(zé)任主體。截至本公告日，在上述已經(jīng)公司股東大會(huì)審批的美元債券發(fā)行額度內(nèi)，Tahoe Group Global（Co.,）Limited已累計(jì)完成11.55億美元的美元債券發(fā)行（含本次發(fā)行的4億美元）。

　　“今年總體來講，房企的償債壓力較大，銷售速度減緩，去庫存周期變長(zhǎng)，房企的資金鏈變得尤為重要。從降低負(fù)債等數(shù)據(jù)看，提前贖回債務(wù)，這有助于此類企業(yè)后續(xù)更好把控企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　中信建投分析師黃文濤發(fā)布的研究報(bào)告顯示，存續(xù)房地產(chǎn)債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產(chǎn)債償還壓力最大。未來5年，房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。雖然單看到期償還壓力，今明兩年壓力相對(duì)較小，但房地產(chǎn)債中不少含有回售條款，即投資者可在回售日選擇將債券按照一定價(jià)格回售給發(fā)行人。2019-2023年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元和82億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。

　　還債高峰到來之際，與此對(duì)應(yīng)的是，此前高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)進(jìn)入了平穩(wěn)期。

　　8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資等重要指標(biāo)均呈現(xiàn)環(huán)比下降或增速回落的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，結(jié)合土地成交面積、房地產(chǎn)銷售等方面的數(shù)據(jù)來看，從近幾個(gè)月對(duì)房?jī)r(jià)的觀測(cè)來看，尤其是6月份，一二三線城市新建商品住宅的價(jià)格和二手住宅的價(jià)格同比漲幅都略有回落。

　　可見，一邊是融資成本高企，另一端則又是在“嚴(yán)禁房住不炒”的政策嚴(yán)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情回落，資金回籠趨緩。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為在這種情況下，資金鏈成為房企首要考慮的問題，今年下半年以價(jià)換量或成為房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取的措施之一。

　　而且，房企也開始積極自救，8月15日陽光城公告，擬與山東信托、融博泰合作，以公司及下屬子公司項(xiàng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中形成的購(gòu)房應(yīng)收款為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以上述基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行融資，總額不超過20億元。

　　（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 葉麥穗 編輯：李伊琳）