買房落戶，是很多人購房的目的之一，特別是學區房，落戶尤為重要。倘若在房屋交付后，原業主遲遲不肯遷出戶口怎么辦？為此，一對夫婦將原業主告上了法院。近日，本案經廣州市白云區法院審理后，判決原業主支付逾期遷出戶口的違約金86100元。

　　小朱和倩倩在中介的介紹下，選定了白云區的一處房產。2017年12月9日，小朱、倩倩和賣家李某簽訂《存量房買賣合同》，因李某及其家屬的戶口未遷出，雙方約定李某應在2018年5月31日前遷出。

　　2018年4月12日，小朱、倩倩將房款全額付清，房屋也過戶至兩人名下，依合同約定，李某應于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某遲遲未進行房屋交接，更未將戶口遷出。多次協商未果，小朱和倩倩將李某起訴至白云區法院，要求李某遷出戶口交付房屋，并支付違約金。

　　被起訴后，李某聲稱，他可在2018年9月30日交付房屋，2018年10月20日前可遷出他及其小孩的戶口，但因他與麥某離婚，無法將前妻麥某的戶口遷出。

　　本案訴訟期間，雙方于2018年9月30日辦理涉案房屋的交接手續，李某也于當天將戶口遷出。但李某同時提出，離婚后無法說服前妻遷出戶口，且小朱和倩倩也沒有因戶口問題遭受任何實際經濟損失，為此他們主張的違約金偏高，應予以調整。

　　白云區法院經審理認為，小朱、倩倩與李某簽訂的房屋買賣合同無違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方應恪守履行。

　　法院指出，合同明確約定李某應于2018年5月31日前遷出戶口，經小朱、倩倩催促及提起訴訟，李某才于2018年9月30日遷出戶口，這已構成違約。鑒于合同約定了逾期遷出戶口違約金的標準，即每日按總樓價的萬分之五支付違約金。考慮李某違約情況，根據公平和誠實信用原則，李某訴訟時提出違約金計算偏高、要求予以調整的意見，并無法律與事實依據，法院不予采納。為此，逾期遷出戶口需支付的違約金按合同規定應為86100元。

　　法官提醒：

　　經辦法官指出，在二手房交易尤其是學區房買賣中，涉及原業主戶口遷出的問題越來越普遍。如果原業主不遷出戶口，要分兩種情況考慮其是否要承擔違約責任。

　　其一，如果買賣雙方在合同中就戶口遷出問題約定了違約條款，售房者逾期遷出戶口又未能與購房者重新協商約定的情況下，則應按合同承擔相應違約責任。結合本案，房屋出賣人以離婚后無法說服其前妻遷出戶口作為抗辯，法律角度上難以成立。從履約角度而言，明確的約定不僅是約束合同雙方的前提，也是維護合同雙方合法利益的保障。故在房屋買賣合同糾紛中約定逾期遷戶的違約責任，就能切實保障購房者的權益。

　　其二，如果房屋買賣雙方未就戶口遷移問題進行約定，而售房者又不配合遷出戶口的，購房者則無法主張售房者承擔逾期遷戶的違約責任。若房屋已過戶，購房者可以房屋現產權人的身份向公安機關申請辦理新的戶口登記，但該途徑僅可解決購房者戶口登記問題，至于售房者戶口遷移仍需通過雙方協商處理。