隨著上市公司2019年中報(bào)的披露完畢，房企今年上半場的角逐塵埃落定。

　　受益于上半年“小陽春”和年中的業(yè)績沖刺，特別是今年?duì)I收與利潤的結(jié)轉(zhuǎn)多數(shù)來源于2017年-2018年的地產(chǎn)“黃金時代”，各家房企的中報(bào)數(shù)據(jù)看上去都頗為亮眼。

　　不過，自今年二季度以來，房地產(chǎn)融資政策不斷加碼，特別是7月底，中央政治局會議首次提出“不以房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)”，再次明確“房住不炒”的決心。房企在發(fā)布的半年報(bào)中普遍指出，行業(yè)調(diào)控仍將保持上半年的收緊態(tài)勢，行業(yè)資金面進(jìn)一步承壓，融資難度顯著提高。

　　在往年財(cái)報(bào)季，房企銷售額大小、土地儲備是否雄厚、營收凈利增長水平等指標(biāo)往往是關(guān)注焦點(diǎn)。但今年以來，面對行業(yè)融資壓力的增大，在手現(xiàn)金多少很大程度上決定房企布局和規(guī)劃，“回款率”“控成本”“暫停拿地”等變成了這個財(cái)報(bào)季被廣泛提及的熱門詞匯。

　　再提“高周轉(zhuǎn)”

　　在前兩年地產(chǎn)事故頻發(fā)后，各大房企一時間對于“高周轉(zhuǎn)”變得諱莫如深。

　　所謂高周轉(zhuǎn)，即業(yè)內(nèi)俗稱的“不壓貨”：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。在樓市流動性收緊的情況下，房企會以這種方式來提高資金利用效率。

　　如今，面對不斷收緊的融資環(huán)境，考驗(yàn)的便是企業(yè)自身的“造血”能力，“加快周轉(zhuǎn)”再度成為房企下半年乃至未來幾年取得競爭優(yōu)勢的首選方法。

　　言及高周轉(zhuǎn)，碧桂園是個繞不開的企業(yè)，或許它不是這一模式的創(chuàng)造者，卻將“高周轉(zhuǎn)”發(fā)揮到了極致，并憑此迅速登上行業(yè)規(guī)模第一的寶座。

　　在上半年行業(yè)增速普遍回落，房企紛紛提出“降速提質(zhì)”口號時，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入2020.1億元，凈利潤230.6億元，同比增長分別為53.2%和41.3%，增速絲毫不減。基于上半年房地產(chǎn)市場的調(diào)控高壓態(tài)勢，有業(yè)內(nèi)人士分析稱：“各項(xiàng)優(yōu)良指標(biāo)的達(dá)成，一方面得益于其前兩年高增的銷售業(yè)績陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，另一方面則反映了企業(yè)持續(xù)有效提升的經(jīng)營管控能力。”

　　“我們是以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌此前在中期業(yè)績發(fā)布會上稱，房企作為高周轉(zhuǎn)行業(yè)，保證現(xiàn)金流就是保證企業(yè)命脈，在這個方面，碧桂園是無疑十分出色。

　　事實(shí)上，不止碧桂園，在剛剛結(jié)束的年中業(yè)績會上，許多房企高管均提出下半年“加速回款”“保證現(xiàn)金流”“提高周轉(zhuǎn)速度”等類似觀點(diǎn)，包括一向以業(yè)內(nèi)“三好生”為目標(biāo)的旭輝控股，其行政總裁林峰在年中業(yè)績會上表示，公司將在原有的城市中深耕，降低庫存，提高去化，加快回款，加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)。

　　此外，陽光城、新城控股等眾多一線品牌均是這一模式的擁護(hù)者，泰禾集團(tuán)董事長黃其森此前也表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力，今年重點(diǎn)圍繞高周轉(zhuǎn)進(jìn)行優(yōu)化升級，集中力量強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)。

　　控成本、降費(fèi)用

　　除了高周轉(zhuǎn)、加速回款之外，對于房企而言，更為直接的“過冬”辦法莫過于“控制成本、降低費(fèi)用”。

　　在當(dāng)前的大環(huán)境下，一方面融資難就意味著融資成本的上升，另一方面，在越來越強(qiáng)調(diào)合作的房地產(chǎn)行業(yè)，房企利潤以可見的速度不斷被攤薄。同時，到了下半年的樓市下行周期，企業(yè)不得不選擇“花式促銷”的方式來完成業(yè)績目標(biāo)，“控成本”對于房企而言勢在必行。

　　在這一方面，龍頭房企中做到最優(yōu)的莫過于中海。

　　多年以來，中海在業(yè)內(nèi)一直以“超低成本融資”聞名。一個最為明顯的例子是，多數(shù)港股上市房企的境外債發(fā)債利率普遍在8%左右，不少企業(yè)一度突破10%，其中近期融資成本最高的是泰禾集團(tuán)7月份發(fā)行的一筆4億美元的債券，票面利率高達(dá)15%。相比之下，中海同樣在7月份發(fā)布的一筆5.5年期20億元港幣固息債權(quán)成為中資企業(yè)境外公開市場發(fā)行的最長年期港幣債券，且創(chuàng)同行業(yè)最低利率。據(jù)悉，本次發(fā)行的港元債券訂單峰值超過58億港元，票息最終收窄為2.90%。

　　財(cái)報(bào)顯示，截至2019年上半年末，中海加權(quán)平均融資成本僅為4.28%，相比2018年底的4.3%略微下降0.02個百分點(diǎn)，處于行業(yè)低位。

　　除了融資成本較低之外，中海也有從項(xiàng)目拿地到開發(fā)建設(shè)的全產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)，從而能夠更好地控制成本。

　　上半年，中海的財(cái)務(wù)、銷售、管理三費(fèi)費(fèi)用較往年繼續(xù)下降。半年報(bào)顯示，其三費(fèi)費(fèi)用占合約銷售額的比重僅為1.73%，同比下降了0.57個百分點(diǎn)。

　　利潤的注重、成本的控制以及較低的三費(fèi)費(fèi)用率，使得中海的盈利能力始終維持在行業(yè)高位(上半年企業(yè)銷售凈利潤率26.87%)。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，多數(shù)房企三費(fèi)費(fèi)用率在10%左右，三費(fèi)費(fèi)用率在5%以下，便可稱為費(fèi)用管控能力相對較強(qiáng)，而銷售凈利潤率達(dá)到15%，即是行業(yè)較高水平。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，越來越多的房企在近年來開始強(qiáng)調(diào)“精耕細(xì)作”，高周轉(zhuǎn)、降三費(fèi)成為運(yùn)營主要模式，盈利更是取決于房企自身的運(yùn)營管控和成本控制能力。

　　謹(jǐn)慎拿地

　　在經(jīng)歷了上半年的火熱土拍之后，隨著樓市入秋，土拍市場也迅速降溫。

　　以近年來樓市最為火熱的浙江杭州為例，剛剛結(jié)束的杭州兩波共12宗“雙限”地塊，其涉宅地塊無一觸及封頂溢價(jià)率，不少均為低溢價(jià)成交。

　　再如上半年樓市同樣火熱的南京，日前曾一口氣推出8宗涉宅地塊，結(jié)果卻是7幅以底價(jià)成交，1幅流拍。

　　土拍市場的冷清一定程度上緣于房企的態(tài)度。作為房企的糧倉，土地儲備再也不是曾經(jīng)的“越多越好”，而是適中為宜。

　　在今年的中期業(yè)績會上，一貫高調(diào)的融創(chuàng)董事會主席孫宏斌明確表示，公司下半年基本暫停拿地，“除非有特別好的機(jī)會，不然基本上在拿地這塊目前是停止的”。此外，包括富力、旭輝在內(nèi)的多家房企掌門人，均在不同場合表達(dá)過類似“暫停拿地”的觀點(diǎn)。

　　對于旭輝的“謹(jǐn)慎拿地”策略，林峰表示，“因?yàn)槲覀兺羶�夠了。”他認(rèn)為，土儲比例一定要合適，過高和過低，壓力到比較大。就目前來看，旭輝的土儲，第一質(zhì)量高，第二整體的比例適中，因此除非有特別好的機(jī)會，否則就“暫停拿地”。

　　一名房企高管也據(jù)記者表示了自己的看法：“土儲并非越高越好，特別在如今的融資收緊的前提下，高土儲就意味著要占用更多資金，如果不能及時進(jìn)入開發(fā)銷售流程，容易平白增加企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。”

　　此外，上述高管進(jìn)一步分析認(rèn)為，相較于量，對企業(yè)發(fā)展更為關(guān)鍵的是土儲的質(zhì)。如今，房價(jià)不可能再像幾年前一樣處于無節(jié)制的上漲狀態(tài)，這就導(dǎo)致高溢價(jià)熱門地塊不再受到房企的追捧，更不要提地王項(xiàng)目。“2017年前后拿地相對激進(jìn)的房企，如今大多都深受地王之苦，所以現(xiàn)在很多房企都明令‘堅(jiān)決不拿地王’。反而許多看上去競爭者不多、低價(jià)但自己認(rèn)為優(yōu)質(zhì)的土儲，頗受房企的喜愛。”.國.際.金.融.報(bào)