經(jīng)歷了去年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的回暖，土地價(jià)格一度隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加急劇上升；但到了下半年，由于融資渠道持續(xù)收緊，市場(chǎng)溢價(jià)率也降低歷史最低位，土地市場(chǎng)熱度進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。

　　展望2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)在土地市場(chǎng)發(fā)揮作用，土地市場(chǎng)也會(huì)持續(xù)穩(wěn)定低位運(yùn)行；2019年企業(yè)在拿地方面的謹(jǐn)慎態(tài)度在2020年將會(huì)持續(xù)，樓市、地市以及金融市場(chǎng)方面政策放寬預(yù)期偏弱，土地市場(chǎng)在價(jià)格方面將以較低位水平持續(xù)運(yùn)行，對(duì)現(xiàn)金流能力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是適合增加土儲(chǔ)的時(shí)機(jī)。

　　2019年總結(jié)

　　成交面積：成交量不及2018年，一二線城市成交占比明顯提升

　　截止2019年11月底，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。雖然11月300城供應(yīng)總量翻番，年底又是土地成交的旺季，12月土地成交量會(huì)呈現(xiàn)周期性的增加趨勢(shì)，但考慮到前11月成交量與去年全年成交量存在4.3億平方米的差距，2019年土地市場(chǎng)總量很難達(dá)到2018年的水平，預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

　　雖然土地成交面積呈現(xiàn)同比下降，但成交金額卻超出了去年同期：截止2019年11月，全國(guó)土地成交金額累計(jì)已達(dá)5.42萬(wàn)億，同比去年增長(zhǎng)了10%。從成交金額排名來(lái)看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長(zhǎng)三角區(qū)域，共有8個(gè)城市入榜，且這些城市的成交金額僅有上海小幅下跌，其余城市均是同比上漲趨勢(shì)。

　　成交金額同比上漲10%，增幅較2018年進(jìn)一步收窄

　　截至2019年11月底，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)54169億元，同比增長(zhǎng)10%，與2018年全年16%的漲幅相比明顯收窄。成交總金額增長(zhǎng)速度放緩，主要是因?yàn)榻衲晗掳肽曩Y本環(huán)境監(jiān)管更緊，使得開(kāi)發(fā)商融資困難，資金比較緊張，拿地?zé)崆檩^以往也有所下降，成交地塊也多以低溢價(jià)成交為主，使得全年成交金額增速趨緩。

　　土地價(jià)格：平均樓板價(jià)同比漲幅達(dá)14%，溢價(jià)率持續(xù)低位運(yùn)行

　　2019年土地市場(chǎng)在一二線城市成交占比增加、熱點(diǎn)區(qū)域優(yōu)質(zhì)用地供應(yīng)量明顯增加的情況下，迎來(lái)了地價(jià)的回漲。不過(guò)，在進(jìn)入下半年以后，由于融資渠道持續(xù)收緊，房企資金壓力大，拿地的積極性也大幅降低，大部分地塊低溢價(jià)甚至零溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率已經(jīng)跌至10%以下的低位，三四線城市的市場(chǎng)熱度更是持續(xù)回落，土地市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷。

　　整體地價(jià)：地價(jià)再次回漲至2396元/平方米，同比漲幅達(dá)14%

　　2019年土地價(jià)格并未延續(xù)2018年的價(jià)格回落之勢(shì)，全國(guó)300城土地成交樓板價(jià)迎來(lái)大幅上漲，增至2396元/平方米，同比上漲13.7%，升至歷史高位。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于2019年前11個(gè)月一二線城市成交規(guī)模占比相比去年同期顯著提升，比例增加了3個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，由于年內(nèi)市場(chǎng)熱度不高，大部分城市增加了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，如北京今年有多宗不限價(jià)宅地、深圳的宅地供應(yīng)量較去年同期也有明顯的提升，這也進(jìn)一步推高了今年的成交均價(jià)。

　　溢價(jià)率：二季度來(lái)溢價(jià)率持續(xù)走低，三四線城市降幅最大

　　盡管2019年整體地價(jià)較2018年有明顯上漲，但溢價(jià)率卻呈下降之勢(shì)。成交溢價(jià)率由2018年的15.8%降至2019年的13.5%，同比下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。分季度來(lái)看，2019年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢(shì)，尤其是在2019年二季度升至高位后，三季度在房企融資渠道收緊的影響下急劇下滑，降幅十分顯著，四季度基本延續(xù)了三季度的下降之勢(shì)，溢價(jià)率再度下滑，開(kāi)發(fā)商拿地的審慎程度大幅度提升。

　　截止至2019年第四季度，各能級(jí)溢價(jià)率均已經(jīng)跌破10%，尤其是一線城市溢價(jià)率已經(jīng)跌破5%，大部分地塊均以底價(jià)成交，降無(wú)可降；二線和三四線城市溢價(jià)率也分別降至8.0%、9.7%，土地溢價(jià)率也降至相對(duì)低位。

　　2020年展望

　　從整體市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，2019年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)漲的趨勢(shì)，成交樓板價(jià)雖在一二線城市成交量占比提升的影響下同比上漲，但土地成交建面卻不敵上年同期，市場(chǎng)熱度也在下半年一直維持低位運(yùn)行，整體市場(chǎng)的流拍率也高于去年，土地市場(chǎng)較往年明顯轉(zhuǎn)涼。市場(chǎng)下行的背景下，一些流拍嚴(yán)重的城市如廣州、天津已經(jīng)降低了土地出讓價(jià)格，此外樓市方面也有限售松動(dòng)消息傳出，而對(duì)于市場(chǎng)表現(xiàn)仍然較好的城市，則繼續(xù)收緊政策。種種跡象表明，“因城施策”、“一城一策”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制已經(jīng)初步形成，未來(lái)的土地市場(chǎng)也會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　“錢緊”預(yù)期依舊，土地市場(chǎng)熱度維持低位運(yùn)行

　　縱觀2019年出臺(tái)的土地政策，租賃、養(yǎng)老成為今年政策的關(guān)鍵詞：上半年各部門聯(lián)合發(fā)文表態(tài)要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，深圳、杭州等外來(lái)人口總量較大的城市跟進(jìn)出臺(tái)租賃政策，并加大了租賃用地的供應(yīng)；下半年國(guó)務(wù)院提出要結(jié)合城鎮(zhèn)舊改大力發(fā)展養(yǎng)老，自然資源部也在年末提出要保障養(yǎng)老用地供應(yīng)，部分城市已有具體政策出臺(tái)，如南寧已明確要求新建住宅小區(qū)需配建養(yǎng)老服務(wù)用房，土地供應(yīng)類型未來(lái)也將更加多樣化。另外，今年7月，《土地管理法》修正案草案中刪去了“建設(shè)用地必須國(guó)有”，為集體用地入市掃平法律障礙，土地供應(yīng)渠道也更加多元化。這對(duì)于土地資源緊張的一、二線城市將是一大利好。

　　除了大力發(fā)展租賃市場(chǎng)、完善社區(qū)養(yǎng)老配套外，在2019年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，為2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的定下運(yùn)行基調(diào)。資金層面，銀保監(jiān)會(huì)在年末稱要完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)體系，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為，房企融資環(huán)境預(yù)計(jì)仍將高度收緊�！板X緊”勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房企在拿地時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎，明年的土地市場(chǎng)熱度大概率仍會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行。

　　地價(jià)難以維持上漲趨勢(shì)，一二線城市成交占比有望繼續(xù)提升

　　2019年，隨著購(gòu)房需求的逐漸釋放，多數(shù)三四線城市在棚改退場(chǎng)后樓市表現(xiàn)萎靡不振，進(jìn)一步導(dǎo)致土地市場(chǎng)也隨之遇冷，三四線城市的成交占比和上一年相比明顯減少。相比于購(gòu)房需求增長(zhǎng)動(dòng)力缺乏的三四線城市，一二線城市在人才引進(jìn)等政策利好下購(gòu)房需求充裕，成為市場(chǎng)下行時(shí)企業(yè)拿地的避風(fēng)港。另外，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這些重點(diǎn)城市在今年的土地供應(yīng)量明顯加大，如廣州、上海、深圳、南京等今年的土地供應(yīng)量都超出了去年同期，預(yù)計(jì)2020年也會(huì)維持高位。雙重影響下，一、二線城市的成交占比將會(huì)繼續(xù)提升。

　　土地價(jià)格方面，2019年來(lái)一些條件較好的地塊因?yàn)橥顿Y回報(bào)率不高出現(xiàn)了無(wú)人報(bào)名而流拍的現(xiàn)象，在此影響下，為保證供應(yīng)，政府適當(dāng)了調(diào)低價(jià)格預(yù)期，2019年末土地成交價(jià)格已降至上年同期水平。由于資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，高融資成本下房企對(duì)拿地的態(tài)度將會(huì)更為謹(jǐn)慎，來(lái)年地價(jià)也難走高。但對(duì)于現(xiàn)金流能力較強(qiáng)的房企來(lái)說(shuō)，2020年卻有望迎來(lái)值得仔細(xì)甄別、抄底拿地的長(zhǎng)期窗口期。

　　本文為《2019年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望：土地篇》刪減版

　　（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）