今年的樓市有點(diǎn)冷，據(jù)社科院的一份權(quán)威報(bào)告，四大一線(xiàn)城市北上廣深，除深圳房?jī)r(jià)獨(dú)自持續(xù)上行，北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。

　　其中，北京房?jī)r(jià)下調(diào)速度要快于其它一線(xiàn)城市。與2017年4月最高點(diǎn)相比，2019年11月北京房?jī)r(jià)約下跌了18.5%。

　　北京房?jī)r(jià)真降了!而且降幅還不小!

　　12月27日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，報(bào)告顯示，2019年11月核心城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)回調(diào)，房?jī)r(jià)波動(dòng)性進(jìn)一步降低。同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，隨著政策走勢(shì)的進(jìn)一步明確和房?jī)r(jià)總體波動(dòng)性的降低，2020年初房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”現(xiàn)象或難以再度出現(xiàn)。

　　基金君整理了幾個(gè)要點(diǎn)。

　　1、2019年11月核心城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)回調(diào)，房?jī)r(jià)波動(dòng)性進(jìn)一步降低。反映全國(guó)24個(gè)核心城市房?jī)r(jià)綜合變動(dòng)的緯房核心指數(shù)顯示，2019年11月，核心城市房?jī)r(jià)比上月下降了0.24%，比上年同月上漲了1.9%。

　　這也是2019年8月以來(lái)，核心城市綜合房?jī)r(jià)第四個(gè)月小幅下降。與2018年同期相比，核心城市房?jī)r(jià)的波動(dòng)性顯著降低。

　　2、二手房成交量繼續(xù)回落至近三年平均值附近，成交量有所萎縮但并未降至冰點(diǎn)。2019年11月，10大重點(diǎn)城市二手住房成交量指數(shù)為138.39，比10月下降了8.62%，與2017年以來(lái)的二手房成交量指數(shù)月度平均值大體相等。

　　可見(jiàn)，下半年二手房成交量雖然持續(xù)下降，但仍處于正常值區(qū)間。二手住房成交量還遠(yuǎn)未進(jìn)入有價(jià)無(wú)市的“冰凍區(qū)”。

　　3、自2019年7月以來(lái)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化，深圳房?jī)r(jià)獨(dú)自持續(xù)上行，而北京、上海、廣州等城市繼續(xù)調(diào)整。

　　其中，北京房?jī)r(jià)下調(diào)速度要快于其它一線(xiàn)城市。

　　緯房指數(shù)顯示，由于2019年7月以來(lái)一線(xiàn)城市市場(chǎng)走勢(shì)的持續(xù)分化，2019年11月一線(xiàn)城市中深圳房?jī)r(jià)創(chuàng)出歷史新高，北京則進(jìn)入2017年以來(lái)的新低。

　　與2017年4月最高點(diǎn)相比，2019年11月北京房?jī)r(jià)約下跌了18.5%。

　　廣州的市場(chǎng)走勢(shì)與北京非常相似，但是波幅要比北京略小。

　　上海自2019年5月以來(lái)，房?jī)r(jià)的漲跌幅度相對(duì)較小，繼續(xù)保持平穩(wěn)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

　　4、本次深圳房?jī)r(jià)再度率先上漲，對(duì)其它一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)預(yù)期具有一定的正向影響。如果2020年下半年深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)延續(xù)，其房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)可能會(huì)逐步傳導(dǎo)至其它一線(xiàn)城市。

　　2020年下半年，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定難度將加大。如果2020年下半年之前深圳房?jī)r(jià)漲勢(shì)消退，一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)有望維持總體穩(wěn)定。

　　5、二線(xiàn)城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，且近一年房?jī)r(jià)下降約5.99%，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)也有所減輕。重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市，近一年房?jī)r(jià)穩(wěn)中略降，房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)張得到抑制。

　　6、部分城市房?jī)r(jià)波動(dòng)性相對(duì)仍較大。緯房指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽(yáng)等城市近一年二手房?jī)r(jià)漲幅在12%以上。其中蘇州2019年11月房?jī)r(jià)環(huán)比下降1.74%，短期房?jī)r(jià)漲勢(shì)初步得到控制。7、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，要求全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。2020年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主線(xiàn)已經(jīng)較為明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)借政策真空期進(jìn)行預(yù)熱的可能性已經(jīng)大為降低。8、2019年第四季度房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中趨降，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)，因而市場(chǎng)累積的反彈動(dòng)能也很小。綜合看，2020年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不大可能再度出現(xiàn)明顯的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象。9、報(bào)告認(rèn)為，隨著“房住不炒”及“因城施策”的推進(jìn)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，這也有利于居民住房水平的提高和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。但也有部分城市的市場(chǎng)波動(dòng)性較大，房?jī)r(jià)仍具備一定的上漲動(dòng)力。對(duì)于這部分城市，應(yīng)進(jìn)一步消除房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)力，促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。10、進(jìn)一步消除房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)力，促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。報(bào)告具體建議措施包括：

　　進(jìn)一步清理部分城市現(xiàn)實(shí)仍然存在的住房去庫(kù)存政策，嚴(yán)格控制城市更新與棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模范圍，避免擴(kuò)大短期供求矛盾;

　　探索建立限競(jìng)房、共有產(chǎn)權(quán)房等低價(jià)住房供應(yīng)制度，穩(wěn)定居民房?jī)r(jià)預(yù)期，避免購(gòu)房者因房?jī)r(jià)上漲集中入市;

　　進(jìn)一步推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，因地制宜清理購(gòu)房?jī)?yōu)先入學(xué)、優(yōu)先落戶(hù)等不合理政策，逐步建立租購(gòu)并舉的市場(chǎng)體系。

　　北京二手房掛牌兩個(gè)月直降170萬(wàn)!業(yè)主仍難出手

　　北京樓市的真是狀況如何?據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，中介小吳說(shuō)“業(yè)主剛來(lái)電話(huà)，590萬(wàn)就能賣(mài)。”，只要誠(chéng)心買(mǎi)，價(jià)格還可以再談。二十分鐘前，該房源報(bào)價(jià)還是598萬(wàn)。但瞬間降八萬(wàn)并非底限，這套位于北京朝陽(yáng)區(qū)的兩居室，掛牌兩個(gè)月來(lái)，已累計(jì)降價(jià)170萬(wàn)。基金君算了一下，按照這樣的數(shù)值，業(yè)主應(yīng)該是原來(lái)報(bào)價(jià)760萬(wàn)左右，這幾個(gè)月降到590萬(wàn)，

　　在小吳印象中，以往市場(chǎng)低溫時(shí)，小戶(hù)型房?jī)r(jià)仍較堅(jiān)挺。但如今，從望京熱門(mén)小區(qū)，到剛需聚集的大望路，二手房直降百萬(wàn)已非孤例。在買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈中，業(yè)主的心理防線(xiàn)已在下降。據(jù)北京麥田成交房源監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月份買(mǎi)方整體議價(jià)幅度為-6.9%，較上個(gè)月下滑1個(gè)百分點(diǎn)，客戶(hù)議價(jià)空間達(dá)到2017年以來(lái)最高水平。

　　全景財(cái)經(jīng)引用貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，全國(guó)多個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)下跌幅度較為明顯。過(guò)去一年(2018年11月到2019年11月)，25個(gè)重點(diǎn)城市有20個(gè)城市的掛牌均價(jià)出現(xiàn)下跌，甚至有城市的跌幅超過(guò)20%。

　　具體來(lái)看，青島二手房掛牌均價(jià)跌幅最大，從2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首;廣州位居次席，從37397元跌至31910元，跌幅超17%;鄭州位居第三位，從16861元跌至14965元，跌幅超12%。

　　首付跌沒(méi)了!北京房?jī)r(jià)史上最長(zhǎng)熊市?

　　據(jù)數(shù)據(jù)寶報(bào)道，來(lái)看看北京部分樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)，隨機(jī)查詢(xún)到一個(gè)名叫融景城的樓盤(pán)，最新二手房?jī)r(jià)在5萬(wàn)至5.8萬(wàn)之間。而在2017年4月，這個(gè)樓盤(pán)最高價(jià)超過(guò)了7.3萬(wàn)每平。按照最新較低價(jià)相比，跌幅超過(guò)30%。

　　相對(duì)來(lái)說(shuō)，偏遠(yuǎn)區(qū)域的二手房普遍跌幅較大。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月份，石景山、通州、大興等區(qū)域二手房?jī)r(jià)相對(duì)2017年高點(diǎn)跌幅均超過(guò)15%。考慮到最新價(jià)相對(duì)二月房?jī)r(jià)仍有所下跌，這些區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅將有所擴(kuò)大。顯然，對(duì)于燕郊二手房的投資者來(lái)說(shuō)，他們的百萬(wàn)首付款已經(jīng)跌光了。而對(duì)于北京的部分高杠桿投資者來(lái)說(shuō)，也可能如此。中國(guó)基金報(bào)