紅刊財(cái)經(jīng) 張哲

編輯 | 李壯

2019年以來，世茂不斷實(shí)現(xiàn)“業(yè)績(jī)大爆發(fā)”。世茂房地產(chǎn)前11個(gè)月銷售總額約為人民幣2277.33億元，不僅提前超額完成了全年銷售目標(biāo)，還突破第二陣營(yíng)門檻沖進(jìn)房企銷售額TOP10。然而，在亮麗的銷售數(shù)據(jù)背后，世茂在多地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目卻陷入“交房危機(jī)”，公司不僅損失大額延遲交付賠償金，還有百余戶業(yè)主寧愿“無息”也堅(jiān)持退房。

在港股和A股兩地上市的世茂，以世茂股份（600823.SH）和世茂房地產(chǎn)（00813.HK）兩大融資平臺(tái)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全國(guó)擴(kuò)張。

不過，據(jù)《紅周刊》記者了解，規(guī)模與業(yè)績(jī)不斷擴(kuò)張的同時(shí)，世茂在合肥、廈門、濟(jì)南等地的項(xiàng)目在竣工、交房的過程中出現(xiàn)了不同程度的違規(guī)或業(yè)主維權(quán)糾紛。其中合肥世茂國(guó)風(fēng)項(xiàng)目一期由于未通過竣工驗(yàn)收備案正在整改，世茂面臨著每天萬分之一的賠償成本；此外，廈門世茂御海墅項(xiàng)目本應(yīng)于3月份交付的高層樓盤至今仍有200余戶仍未收房，甚至有百余戶業(yè)主寧愿“無息退房”。

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提前超額完成2019年銷售目標(biāo)

“并購?fù)酢笔烂�暗存隱患

12月2日，世茂房地產(chǎn)（HK1083）公布了截至2019年11月30日業(yè)績(jī)。截至2019年11月30日，世茂房地產(chǎn)累計(jì)合約銷售總額約為人民幣2277.3億元，集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總面積為1277萬平方米，較去年同期分別上升47%及36%。至此，世茂房地產(chǎn)已經(jīng)超額完成全年2100億元的銷售目標(biāo)。

在2019年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂集團(tuán)總裁許世壇曾表示，世茂2019年70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來自并購。

話音未落，“并購?fù)酢笔烂�就出招了——僅在2019年3月底到6月初的80天內(nèi)，世茂就斥資200億元拿下18個(gè)并購項(xiàng)目，出讓方主要包括泰禾集團(tuán)、粵泰股份、萬通地產(chǎn)等。截至2019年6月30日，世茂房地產(chǎn)新增土儲(chǔ)1412萬平方米。其中，從土儲(chǔ)貨值來看，收并購項(xiàng)目約占60%；從土儲(chǔ)面積來看，收并購方式獲取的項(xiàng)目占比則約70%。這意味著世茂僅在半年內(nèi)就基本完成了收并購項(xiàng)目占比的全年目標(biāo)。

從世茂收并購項(xiàng)目的對(duì)手方來看，泰禾集團(tuán)、粵泰股份都面臨較嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，急需現(xiàn)金流“補(bǔ)血”。

作為收并購項(xiàng)目的受讓方，不在公開市場(chǎng)拿地更易于世茂測(cè)算成本，收并購項(xiàng)目的整體打包價(jià)也有助于世茂以比招拍掛更低的成本實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略。

不過，世茂收購的并非全是“干凈”的資產(chǎn)，也存在個(gè)別瑕疵項(xiàng)目。在世茂收購粵泰股份的項(xiàng)目中，廣州天鵝灣二期項(xiàng)目、嘉盛項(xiàng)目、中浩豐項(xiàng)目等均因債務(wù)訴訟被凍結(jié)、查封或輪候查封，截至上述項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)，債務(wù)訴訟剩余本金余額合計(jì)約45.16億元。

值得關(guān)注的是，雖然世茂通過“瘋狂”收并購獲得了土地儲(chǔ)備方面的前端優(yōu)勢(shì)，銷售目標(biāo)的超額完成也順利幫助企業(yè)回籠大筆資金，但公司的后端運(yùn)營(yíng)卻不太樂觀，“交房危機(jī)”頻現(xiàn)。據(jù)記者了解，世茂在安徽合肥、福建廈門等地的項(xiàng)目均因虛假宣傳、捆綁銷售、工程質(zhì)量等問題面臨延遲交房賠償及多數(shù)業(yè)主要求退房的情況。

由于相關(guān)項(xiàng)目的整改與協(xié)商過程還未結(jié)束，上述交房糾紛將為世茂的業(yè)績(jī)帶來多大的影響，還是個(gè)未知數(shù)。

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涉及預(yù)售款約13.33億元

合肥世茂國(guó)風(fēng)項(xiàng)目將按約支付賠償金

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)不斷趨嚴(yán)的融資及調(diào)控政策會(huì)對(duì)房企的拿地頻率及銷售業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響。與此同時(shí)，房企竣工節(jié)奏把握與項(xiàng)目操盤及交付的情況則成為影響房企營(yíng)收業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要因素。

近年來，由于存在強(qiáng)烈的規(guī)模擴(kuò)張需求，相較于項(xiàng)目施工、竣工交付等后端運(yùn)營(yíng)，不少房企的注意力更多地集中在前端融資拿地、銷售回籠資金等方面，這也導(dǎo)致其預(yù)售項(xiàng)目的后期交付階段存在諸多問題，世茂便是其中之一。

《紅周刊》記者了解到，世茂在安徽省合肥市的世茂國(guó)風(fēng)一期項(xiàng)目（備案名為“見山花園”，世茂房地產(chǎn)并表項(xiàng)目）就因?yàn)榇嬖诠こ藤|(zhì)量、噪聲污染、虛假宣傳等問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)，目前該項(xiàng)目因未通過竣工驗(yàn)收備案而延遲交付。當(dāng)?shù)刂�情人士向記者表示，該�?xiàng)目未通過竣工驗(yàn)收的原因涉及環(huán)評(píng)不達(dá)標(biāo)、工程質(zhì)量問題等多個(gè)方面。

世茂國(guó)風(fēng)臺(tái)地洋房首開于2018年4月9日，官宣55秒銷售3.3億元。然而，就在項(xiàng)目一期18棟~35棟交付日期三個(gè)月前（2019年九月份），業(yè)主們前往小區(qū)查看時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋存在做工粗糙、細(xì)節(jié)馬虎等諸多問題，與前期宣傳的情況嚴(yán)重不符。

據(jù)業(yè)主介紹，到了接近項(xiàng)目交付的時(shí)間，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)由于臨近高速公路，存在嚴(yán)重的噪聲，且根據(jù)合肥市高新區(qū)環(huán)保分局檢測(cè)噪聲污染明顯超標(biāo)。“多棟房屋屋頂、頂樓露臺(tái)及地下室頂板存在雨后滲水、漏水的情況，小區(qū)環(huán)道也存在多處積水無法通行。更嚴(yán)重的是，小區(qū)內(nèi)多處路面及庭院出現(xiàn)明顯下沉，工程質(zhì)量堪憂。”

見山花園小區(qū)內(nèi)路面下沉及屋頂漏水情況

《紅周刊》記者針對(duì)項(xiàng)目噪聲污染檢測(cè)情況向安徽省合肥市高新區(qū)環(huán)保分局核實(shí)，相關(guān)人士向記者表示，該項(xiàng)目此前確實(shí)存在噪聲污染超標(biāo)的情況，一方面是由于項(xiàng)目本身距離高速公路較近，另一方面則與住宅區(qū)相關(guān)隔音措施不到位有關(guān)。

另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從該項(xiàng)目路面照片來看，確實(shí)存在土體沉降等問題，但是問題的嚴(yán)重程度有待考量，這和地下土體發(fā)生沉降的部位有關(guān)系。“如果是基礎(chǔ)上部回填土發(fā)生沉降，僅需將回填土部分重新填筑。如果基礎(chǔ)下部土體發(fā)生了沉降，則可能導(dǎo)致房屋上部結(jié)構(gòu)損壞。具體情況如何，需要對(duì)項(xiàng)目路面進(jìn)行實(shí)地探測(cè)。”

業(yè)主交房前收到的延遲交付短信

11月29日晚，安徽合肥世茂國(guó)風(fēng)項(xiàng)目一期業(yè)主收到了來自開發(fā)商的延遲交付短信，“原定于2019年11月30日交付的世茂見山花園將延后交付，公司將按合同約定進(jìn)行賠償，交付時(shí)間另行通知。”據(jù)項(xiàng)目業(yè)主介紹，此次延遲交付涉及的包括項(xiàng)目一期洋房18棟至35棟的450戶業(yè)主及疊墅14至20棟的52戶業(yè)主（疊墅仍余部分房屋未售出），合同約定若項(xiàng)目延期交付，開發(fā)商將承擔(dān)每天萬分之一的賠償金。

世茂華中豫皖公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向《紅周刊》記者表示，上述情況屬實(shí)，但噪音污染方面經(jīng)整改已檢測(cè)達(dá)標(biāo)，相關(guān)工程問題也會(huì)在交付時(shí)全部排查修整完畢，至于世茂國(guó)風(fēng)項(xiàng)目一期的具體交房時(shí)間將依據(jù)取得竣工驗(yàn)收備案而定。

記者查詢合肥市發(fā)展和改革委員會(huì)官網(wǎng)商品住宅明碼標(biāo)價(jià)信息發(fā)現(xiàn)，合肥世茂見山花園項(xiàng)目一期3-18至3-15樓號(hào)的建筑面積分別為52218.70㎡和17885.48㎡，均價(jià)分別為19007.90元/㎡和19008.37元/㎡，涉及房款共計(jì)約13.33億元（另有部分疊墅本應(yīng)于同日交付，亦屬于世茂此次延期交付的賠償成本）。故按此推算，世茂每天需賠付的延遲交付金額約為13.33萬元。

見山花園項(xiàng)目在合肥市發(fā)改委官網(wǎng)的備案信息

這也就意味著，若世茂未能在12月31日前完成整改，項(xiàng)目將至多損失約413.23萬元的賠償金（未計(jì)入疊墅部分賠償成本）；若31日前仍未能整改結(jié)束并成功交付，世茂不僅會(huì)面臨更加高昂的賠償成本，該項(xiàng)目的預(yù)收房款也無法在年內(nèi)結(jié)算為營(yíng)業(yè)收入，進(jìn)而影響公司2019年的業(yè)績(jī)。

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廈門世茂御海墅百余戶業(yè)主要求退房

就在合肥世茂國(guó)風(fēng)項(xiàng)目延期交付并加快整改的同時(shí)，世茂在福建廈門的御海墅項(xiàng)目也因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

有業(yè)主向記者表示，原本應(yīng)于2019年3月份交付的廈門世茂御海墅02-1-B#，由于相關(guān)維權(quán)未能與世茂方面達(dá)成共識(shí)，目前仍有200余戶尚未交房，甚至有百余戶業(yè)主愿意“無息退房”（業(yè)主已支付利息金額20余萬）。

據(jù)該項(xiàng)目業(yè)主回憶，世茂御海墅02-1-B#300套住宅開盤當(dāng)日（2017年5月），開發(fā)商就存在疑似“捂盤惜售”的做法。“當(dāng)時(shí)采取搖號(hào)選房，但蹊蹺的是，到場(chǎng)100余組客戶，卻搖出200多號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)選房簽約僅限5分鐘，且多數(shù)房源為高層或低層，中間層卻被告知全部售完。然而2017年9月至2018年上半年，世茂御海墅銷售員在微信中大量兜售所謂優(yōu)質(zhì)房源（即開盤被售罄的中高樓層）。”

“開盤前期宣傳時(shí)，銷售人員就告知購房者，如綁定其世茂旗下位于石獅的某游樂園價(jià)值38萬的天價(jià)娛樂卡，可優(yōu)先選房。上述行為很快被購房者舉報(bào)，在相關(guān)部門監(jiān)管下退款后，世茂又綁定車位銷售，銷售人員直接表示不買車位就不能買房，而車位的售價(jià)更是叫到了51萬至69萬不等，雖在購房者再次舉報(bào)后暫停了車位可綁定銷售，但目前業(yè)主中仍有30余戶被綁定車位銷售的業(yè)主。”上述業(yè)主補(bǔ)充道。

此外，世茂御海墅02-1-B#還被曝存在合同欺詐問題。世茂于2017年5月在廈門國(guó)土局備案的商品房預(yù)售方案顯示，世茂御海墅02-1-B#的300套住宅交付標(biāo)準(zhǔn)為精裝，備案均價(jià)31500元/平方米（含裝修3627元/平方米），并附有詳細(xì)裝修標(biāo)準(zhǔn)及材料、品牌等相關(guān)信息。但業(yè)主表示，上述精裝標(biāo)準(zhǔn)在后續(xù)的購房合同與實(shí)際裝修過程中均未體現(xiàn)，且質(zhì)量差異巨大。

世茂御海墅02-1-B#相關(guān)地塊2017年在國(guó)土局備案的精裝交付標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)

世茂御海墅02-1-B#交付與樣板房對(duì)比圖

“在取得預(yù)售許可證前，銷售員均聲稱精裝交付，與樣板房相差無幾。但世茂在開盤當(dāng)天擅自將裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為簡(jiǎn)裝，該操作既沒有事先向相關(guān)部門申報(bào)，也沒有向購房者公示，其后期印發(fā)的宣傳材料中亦抹去了關(guān)于裝修的介紹，購房合同中也只字未提3627元/平方米的裝修，模糊了交付標(biāo)準(zhǔn)。在后期的銷售過程中銷售員亦口徑不一，有的聲稱裝修為免費(fèi)贈(zèng)送，并誘導(dǎo)或強(qiáng)迫購房者簽訂所謂確認(rèn)函，對(duì)裝修變動(dòng)知情，放棄追究裝修差異權(quán)利。”業(yè)主表示。

《紅周刊》記者針對(duì)上述項(xiàng)目的交付及維權(quán)情況向世茂方面核實(shí)，不過截至發(fā)稿前，公司并未回復(fù)。

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世茂集團(tuán)上演資產(chǎn)騰挪

“A+H”同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之困仍待解

世茂集團(tuán)曾于2000年前后通過借殼躋身港股A股，獲得世茂股份（600823.SH）和世茂國(guó)際（前港交所編號(hào)為0649.HK）兩個(gè)上市公司，由于世茂國(guó)際交易不活躍被私有化，此后世茂通過注入大量?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目將世茂房地產(chǎn)（00813.HK）運(yùn)作上市。

世茂股份卻與世茂房地產(chǎn)旗下子公司存在錯(cuò)綜復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系，世茂股份與世茂房地產(chǎn)之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)困局也引起了監(jiān)管層注意。

早在十年前，許榮茂、世茂房地產(chǎn)及世茂股份三方就簽訂了《不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議》及其補(bǔ)充協(xié)議，明確劃分了兩家公司的營(yíng)業(yè)范圍，即世茂房地產(chǎn)致力于住宅和酒店業(yè)務(wù)，世茂股份從事商業(yè)地產(chǎn)。但從兩家上市公司近年來的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成來看，雙方都有越界的嫌疑。

記者梳理世茂股份財(cái)務(wù)報(bào)告注意到，自2015年起，住宅銷售便成為世茂股份的主要收入來源。2015～2017年，公司分別實(shí)現(xiàn)住宅銷售收入107.75億元、81.19億元和158.51億元，而商業(yè)地產(chǎn)銷售收入分別為30.09億元、45.57億元和15.31億元，商業(yè)地產(chǎn)銷售收入遠(yuǎn)不及住宅銷售。雖然部分住宅銷售收入與世茂股份運(yùn)營(yíng)的商住綜合體有關(guān)，但其純住宅項(xiàng)目的開發(fā)亦與世茂房地產(chǎn)有所重合，兩者均在天津、青島、寧波、蘇州等長(zhǎng)三角、環(huán)渤海城市群區(qū)域開發(fā)了物業(yè)項(xiàng)目。

從世茂股份與世茂房地產(chǎn)近期的業(yè)務(wù)布局情況來看，兩者明顯存在模糊標(biāo)準(zhǔn)之嫌。世茂股份在2019年半年報(bào)中稱，公司已建立“以商業(yè)地產(chǎn)為主、多元業(yè)務(wù)為輔”的業(yè)務(wù)架構(gòu)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在世茂股份今年上半年128.21億元的營(yíng)業(yè)收入中，住宅銷售額達(dá)94.48億元，占比約為73.7%；商業(yè)地產(chǎn)銷售額26.6億元，占比約20.75%；與此同時(shí)，世茂房地產(chǎn)今年上半年新增的60宗地塊中，張家口懷來項(xiàng)目是純商業(yè)地塊外，商住地塊有29個(gè)。世茂房地產(chǎn)正在運(yùn)營(yíng)的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為14個(gè)，上半年共實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入7.22億元。

值得關(guān)注的是，世茂股份與世茂房地產(chǎn)如今的關(guān)系頗為微妙，世茂集團(tuán)有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都“左手倒右手”，從世茂股份流向了世茂房地產(chǎn)，其中包括新風(fēng)天域以及早年的上海深坑酒店項(xiàng)目、深圳前海商業(yè)項(xiàng)目等。

（本文已刊發(fā)于12月7日的《紅周刊》）