山東乳山二手海景房供過于求 “白菜價(jià)”無人接盤

　　“萬萬沒想到，我的家鄉(xiāng)(乳山)以這種形式上了熱搜。”剛剛研究生畢業(yè)參加工作的王女士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

　　7月3日一大早，看到“山東乳山海景房白菜價(jià)”上了微博熱搜，王女士發(fā)出如此感慨。

　　擁有一套海景房是很多人的人生夢(mèng)想。所謂面朝大海，春暖花開。

　　山東乳山海景房真的是白菜價(jià)嗎？《證券日?qǐng)?bào)》記者經(jīng)過多方采訪調(diào)查了解到，二手海景房出現(xiàn)白菜價(jià)仍難以成交，但是新房投資依然火熱，新房?jī)r(jià)格居高不下，在每平方米萬元左右，房產(chǎn)銷售人員的月工資仍高達(dá)上萬元，高于當(dāng)?shù)仄骄�工資。

　　二手海景房白菜價(jià)仍難成交

　　7月3日，媒體的一則報(bào)道讓山東乳山這個(gè)名不見經(jīng)傳的地方莫名上了熱搜，報(bào)道稱，山東乳山房?jī)r(jià)跌回十年前，每平方米僅1800元。

　　據(jù)了解，乳山市位于山東半島東南部，濱海新區(qū)是山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)，是威海實(shí)施“全域城市化、市域一體化”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)的六大重點(diǎn)區(qū)域之一，也是乳山市“南部提升”戰(zhàn)略的重要板塊。

　　而乳山濱海新區(qū)位于威海西部沿海，規(guī)劃總面積348.94平方公里，是山東省級(jí)旅游度假區(qū)，濱海新區(qū)核心區(qū)域?yàn)殂y灘旅游度假區(qū)，因長(zhǎng)達(dá)21.7公里的潔白沙灘而得名，素有“天下第一灘”、“中國(guó)最美海岸線”的美譽(yù)。

　　北京距離乳山超過630公里，目前沒有直達(dá)高鐵，坐火車需要13個(gè)小時(shí)，坐飛機(jī)也需要一個(gè)半小時(shí)，先到蓬萊，再?gòu)呐钊R乘2小時(shí)大巴到乳山。

　　除了海南，去威海去蓬萊買海景房，一度也非常火熱，尤其是京津冀地區(qū)，由于經(jīng)常被霧霾天氣困擾，人們會(huì)考慮來這里置業(yè)，擁有一套度假和養(yǎng)老海景房，實(shí)現(xiàn)一個(gè)人生小夢(mèng)想。此外，更多人來這里購(gòu)房是用來投資的。這里的海景房真這么便宜了嗎？投資客幾年前投資的房產(chǎn)是不是已經(jīng)腰斬？

　　“確實(shí)有1800元/平方米的房子，但都是危房以及銀灘最早一批修建的老房和二手房，像銀灘大慶的預(yù)澆板房。”有售樓中心工作人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，磚混架構(gòu)的二手房?jī)r(jià)格在4000元/平方米-5000元/平方米左右，新樓盤一般采用框架結(jié)構(gòu)，價(jià)格在8000元/平方米-12000元/平方米左右。

　　而對(duì)于網(wǎng)傳的每平方米1800元/平方米白菜價(jià)的海景房，該工作人員表示，其價(jià)格主要是二手房，而二手房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，因?yàn)椴糠侄�手房�?0世紀(jì)90年代的老房子，價(jià)格區(qū)間跨度較大。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年8月份-2019年7月份，乳山銀灘二手房均價(jià)4021元/平方米，最低價(jià)格為2250元/平方米，最高價(jià)格為5405元/平方米，二手房?jī)r(jià)格區(qū)間為2000元/平方米-5000元/平方米左右。

　　事實(shí)上，早在2006年前后，乳山銀灘大片海景房建成開始銷售，當(dāng)時(shí)開發(fā)商從各地拉來許多投資者前來購(gòu)房，每平方米房?jī)r(jià)大概在3500元左右。這是最早開始的一輪炒房。

　　對(duì)此，《乳山市年鑒》中這樣表示：“2006年銀灘旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)銷售良好，北京、天津、青島等大中城市市民紛紛進(jìn)區(qū)購(gòu)房投資置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)量及房?jī)r(jià)持續(xù)上升。”

　　隨后幾年，由于開發(fā)商開發(fā)過度，乳山的房地產(chǎn)陷入供過于求狀態(tài)。像其它的“空城”一樣，這里的房子多是投資客買來投資的，住房空置率極高，二手房?jī)r(jià)格下跌明顯，但仍舊無人接盤。

　　新房銷售人員月工資仍上萬元

　　需要一提的是，因?yàn)槿樯降暮＞胺恳欢缺粺岢矗�這里的不少年輕人很早就進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“我從2009年開始在房產(chǎn)公司從事銷售工作，之所以選擇這份工作，是因?yàn)槭杖氡容^高。”乳山銀灘售樓處一位從業(yè)10年的工作人員倪先生在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說：“2009年我的基本工資是1200元，加上銷售提成，月收入可達(dá)3000元左右；到2019年，基本工資升高到2500元，銷售業(yè)績(jī)較好時(shí)，一個(gè)月總工資可以拿到10000元左右，平時(shí)月工資在5000元左右。”

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者從乳山市人民政府網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中得知，2019年第一季度乳山市當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入為11151元，合計(jì)月平均可支配收入為3717元。

　　從數(shù)據(jù)對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)銷售人員月平均工資高于當(dāng)?shù)厝司�工資。

　　實(shí)際上，跟二手房相比，乳山的新房投資依然火熱。

　　乳山銀灘周邊白沙灘鎮(zhèn)辦公室的黨政辦工作人員也向《證券日?qǐng)?bào)》記者談到，目前乳山銀灘附近新開樓盤價(jià)格，尤其是一些高檔小區(qū)的新房?jī)r(jià)格還是挺高的，均價(jià)在10000元/平方米左右。

　　“到了2012年，乳山再次出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象，主要因?yàn)檎�府土地投放量大，�?dǎo)致了市場(chǎng)的炒房高峰。”乳山市自然資源局工作人員在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，2017年-2018年政府開始控制土地投放量，消化積累的土地存量。2019年又逐步放開土地投放量。就目前來看，2019年是乳山銀灘房?jī)r(jià)最高的一年，新房房?jī)r(jià)均價(jià)在8000元/平方米-12000元/平方米左右。

　　需要注意的是，在乳山當(dāng)?shù)厝丝磥恚�這里的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在逐步完善，無形中會(huì)加持房產(chǎn)升值。

　　“跨海大橋的修建確有其事。”上述乳山市自然資源局工作人員就表示，目前自然資源局針對(duì)海陽-乳山跨海大橋的土地征調(diào)工作已經(jīng)完成。修建乳山高鐵站的項(xiàng)目也正在規(guī)劃中，但土地征調(diào)工作尚未開始。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些消息對(duì)于投資客來說確實(shí)是利好，但是，這里新房?jī)r(jià)格高企，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)跌成白菜價(jià)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)的大環(huán)境下，投資海景房仍然需要謹(jǐn)慎。