原標題：新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》明年3月1日起實施 小區共有物業收益歸全體業主所有

■ 深圳特區報記者 李舒瑜

新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》昨天經市人大常委會會議表決通過，將于明年3月1日起實施，種種長期困擾小區居民的難題，都有針對性解決的舉措。

昨天上午，深圳市人大常委會法制工作委員會主任劉曙光接受記者采訪對條例進行解讀。他表示，條例其中一大亮點就是，明確小區共有物業收益歸全體業主所有，保護業主合法權益，源頭上減少物業糾紛。

降低業委會成立門檻

我國的物業管理發源于深圳。隨著我市經濟的高速發展和社會加速轉型，2007年起實施的物業條例已不能滿足實際的需要。目前全市物業小區中，成立業委會的僅占四成。成立門檻過高是“攔路虎”。根據現行規定，要成立業委會就必須召開業主大會選舉業委會成員，在“與會業主所持投票權（主要按房屋建筑面積算）二分之一以上和與會業主人數二分之一以上”的同意后，方能有效當選。然而，由于深圳流動人口數量大，很多物業用于出租，上述“雙過半”的比例在一些小區難以實現。

新修訂條例降低了業主大會召開門檻，授權街道辦可以根據實際情況主動成立業主大會籌備組，同時調整了業委會委員的選舉程序和當選條件。業委會委員的選舉采用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當選，未能選出的，采用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當選，無須獲得“雙過半”，保證業委會能夠有效成立。

業主大會可以有“身份證”

長期以來，我國物業小區業主共有部分存在權屬不夠清晰的問題，其經營收益也一直默認歸物業公司所有，由此引發的糾紛也不少。

條例明確了共有物業范圍，包括物業管理區域內道路、綠地、建筑物的基礎、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，避難層、架空層、設備層或者設備間等。同時規定，共有物業的收益歸全體業主所有，由業主或者業主大會根據物業服務合同約定向物業公司支付物業服務費。

當前業主大會不能開設賬戶，共有資金通常統一放置在物業服務企業賬戶，導致侵占、挪用業主共有資金的情形時有發生。新修訂條例大膽創新，規定業主大會成立后向住建部門備案，取得統一社會信用代碼證書，這相當于有了“身份證”。業主大會可以憑這張“身份證”到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。通過物業管理信息平臺，對業主共有資金賬戶的信息實時公開，業主可以隨時監督。這就讓業主真正擁有主動權、實現當家作主。

小區車位只能出售出租給業主

車多位少，如何分配車位一直是各小區管理的難題。條例明確物業管理區域用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區域內業主的停車需要。要求物業服務企業將車位的使用情況按月予以公示。

為了防止爭議發生，條例明確要求在土地出讓合同中約定車位、車庫的權屬。住宅物業的車位約定歸建設單位所有的，其所有的車位只能出售、附贈、出租給業主。建設單位應當在房屋預售或者現售時，將本物業管理區域內用于出售、附贈、出租的車位、車庫的數量予以公示，并在房地產買賣合同中明示。

可以安裝攝像頭監控高空墜物

近年來，高空墜物致人傷亡的案例屢見報端，我市有部分小區已安裝朝天攝像頭對此進行監控。條例對這種作法給予肯定，明確規定，經業主共同決定，物業服務企業可以在不侵犯他人隱私的前提下采取包括視頻監控在內的技術措施對高空拋物行為采集相應證據。

公示物業費告別“糊涂賬”

物業管理費怎么繳納是許多業主關心的問題。條例規定，既可以繳交至業主共有資金賬戶管理，也可以直接交由物業服務企業管理，由業主根據小區實際情況自行選擇。不過，無論哪種繳納方式，都要求物業服務企業將公共水電費分攤情況、物業管理費用、物業專項維修資金使用情況等資金使用情況給予公示，做到公開透明，物業賬目不能再是一筆“糊涂賬”。