“招保萬金”已經成為過去。8月26日晚，招商蛇口發布半年報，三大核心財務數據均同比下滑：其中，營收總額166.87億元，同比減少20.49%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤48.98億元，同比減少31.17%；實現毛利潤為63.2億元，同比減少29.5%。對于上半年公司業績下滑，招商蛇口給出的解釋是：上半年，房地產主營業務結轉面積及結轉單價同比減少，導致結轉收入及毛利同比減少。

　　作為成立40年的老牌房企，昔日中國房地產市場四大金字招牌“招保萬金”的老大，與房企第一梯隊已有非常明顯的差距。在2017年，曾經的老對手萬科銷售額已突破5300億元之際，招商蛇口銷售額才剛剛突破千億元。隨著房地產市場進入“存量”時代，面對前有強敵后有追兵的局面，一直希望“去地產化”的招商蛇口，又該如何涅槃重生？

　　三大指標下滑

　　其實，與自身目標比，招商蛇口的半年報并不算太難看。

　　半年報顯示，今年上半年，招商蛇口實現簽約銷售額1011.9億元，同比增長34.75%；實現簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。按照年初設定的2000億元全年銷售目標，上半年完成率已超過一半。

　　但從盈利能力來看，招商蛇口的營收、凈利潤和毛利率均出現了下滑。截至6月30日，公司實現營收166.87億元，同比減少20.49%；毛利潤為63.2億元，同比減少29.5%；毛利率為37.9%，較2018年同期減少4.9個百分點；歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.98億元，同比減少31.17%；歸屬母公司的凈利率為29.5%，較2018年同期減少4.6個百分點。

　　對于上半年公司業績下滑，招商蛇口給出的解釋是：根據生產經營計劃，房地產項目竣工以及結轉時間主要集中在下半年，上半年結轉面積較小，導致結轉收入及毛利同比減少，符合經營計劃。

　　招商蛇口在評價這份半年報時直言，“在穩步推進綜合發展的過程中，存在著不均衡，存在著轉型的陣痛”。

　　與其他單一房地產開發企業不同，招商蛇口重組之初就提出要構建起“前港-中區-后城”的整體規劃戰略。所謂“前港-中區-后城”模式，指的是以港口先行、產業園區跟進、配套城市功能開發，從而實現區域的整體聯動發展。通過港、產、城聯動，將政府、企業和各類資源協同起來，匯集多方資源打造優勢互補協同的城市生長生態圈。

　　在這樣理念的指引下，分別對應的正是招商蛇口三大主要業務板塊：郵輪產業建設與運營、園區開發與運營以及社區開發與運營。根據2016年招商蛇口提出的規劃要求，在未來的三五年內，招商蛇口將把地產的收入從70%左右降低到60%，園區從20%左右提升到30%-40%，郵輪產業從3%-5%提升到10%。

　　去地產化的陣痛

　　2015年重組后的招商蛇口一直希望“去地產化”，不再局限于房地產業務，而是三大主要業務齊頭并進。

　　然而這一愿望在最初三年里推進得頗為艱難，從數據來看，更有些反復：根據該公司年報，2016-2018年，招商蛇口社區開發與運營收入占比分別為88.3%、90.9%和89.1%；園區開發與運營收入占比分別為11.2%、8.3%和10.2%；郵輪產業建設與運營則占比更小。

　　但就目前情況來看，這一局面在今年上半年似乎有所改觀： 2019年半年報顯示，在招商蛇口的總營收中，社區開發與運營業務實現營收124.1億元，同比減少29.78%，占比降至74.7%。園區開發與運營板塊營收達40.1億元，同比增長31.26%，郵輪產業建設與運營板塊營收為2.7億元，同比增長2.56%。

　　招商蛇口方面向北京商報記者透露，經過三年的調整，招商蛇口的業務結構已經進入了新的時期。雖然短期內，社區板塊的開發銷售依然是公司利潤的重要來源，但中期看來，園區的有效拓展將為社區板塊提供充足的更有競爭力的土地儲備，郵輪業務也將為社區板塊儲備優質的土地資源。長期看來，三大板塊將協作發展，交叉運營。

　　“相比于地產業的快周轉，園區開發運營和郵輪業，都是需要長期培養、持續投入，且毛利率并不高的行業，所以也就不難理解一旦地產占比下滑，財務數據會相對難看些�！币晃坏禺a分析師直言，地產板塊占比的大幅減少，直接引發了財務數據的下滑，這樣的陣痛在招商蛇口完成自己60%地產業態占比之前可能將很難避免，會持續一段時間。

　　地產業態加減法

　　在艱難扛起轉型期的同時，招商蛇口卻也沒有放棄房地產——這一曾經和現階段的主營業務，盡管業態占比有所下降，但在有意識調整結構后，卻也出現了二次擴張。

　　達到千億規模之后，招商蛇口發展速度大幅提升，2018年招商蛇口在近60個城市及地區擁有在售項目214個，全年實現簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增長45.15%；累計實現簽約銷售金額1705.84億元，同比增長51.26%。在今年初的業績說明會上，招商蛇口更是將銷售目標定為2000億元。

　　然而，在行業告別黃金十年、中央喊出房住不炒的今天，對于產品定位高端化的招商蛇口來說，這一目標并不容易：從存貨方面來看，受產品高端定位的影響，招商蛇口尤為突出，近五年來存貨持續上漲。2018年招商蛇口存貨首次沖破2000億元關口達到2108億元，同比增長了25.76%；2019年上半年此數值仍保持較高增速，報告期內招商蛇口的存貨達2534億元，較2018年增長20.21%。

　　招商蛇口方面回應稱，房地產公司的存貨主要為未開發土地，在建項目和已經建成的項目，是利潤的主要來源，存貨量持續上漲意味著后續可持續的銷售。尤其是這個增長速度與公司的銷售增長速度相當，將為招商蛇口后期業績穩定奠定基礎。

　　總體而言，當前傳統房地產開發業務仍是招商蛇口利潤貢獻的主要板塊，此板塊的優劣將直接影響招商蛇口的整體業務表現。

　　財經評論員嚴躍進分析稱，目前地產業務依然是招商蛇口的主要依托點，而其他板塊正處于探索和追加投資期，所以對招商蛇口來說，未來需要尋找到業績與規劃戰略的平衡點。循序漸進，才能實現涅槃重生，招商蛇口還有很長一段路要走。

　　深耕深圳40年，招商蛇口在粵港澳大灣區核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區域擁有大量待開發的優質資源。伴隨粵港澳大灣區規劃和深圳建設中國特色社會主義先行示范區等政策重磅出臺，招商蛇口作為大灣區核心標的，資產價值也有望進一步大幅提升，中長期投資窗口已經顯現，這或許也是招商蛇口騰飛的下一個“風口”。

　　北京商報記者 孟凡霞 王寅浩