北京9月23日訊（記者關(guān)婧） 近日，保利地產(chǎn)（600048.SH）發(fā)布公告稱，旗下的保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司已于2019年9月17日收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《關(guān)于核準(zhǔn)保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司發(fā)行境外上市外資股的批復(fù)》（證監(jiān)許可[2019]1669號(hào)）。 

　　批復(fù)顯示，中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)保利物業(yè)發(fā)行不超過1.53億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，保利物業(yè)可到香港交易所主板上市。本次發(fā)行境外上市外資股（H股）并上市事項(xiàng)尚需取得香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)、港交所等核準(zhǔn)。 

　　8月6日，保利物業(yè)向港交所提交招股書，IPO保薦人為廣發(fā)融資(香港)、華泰金融控股(香港)及農(nóng)銀國(guó)際。 

　　2016年、2017年、2018年和2019年前四個(gè)月，保利物業(yè)收入分別為25.64億元、32.40億元、42.29億元、17.18億元。期內(nèi)利潤(rùn)分別為1.49億、2.25億、3.36億元、2.25億元。 

　　上述同期，保利物業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額為7.71億元、3.61億元、4.33億元、-3407.3萬元。 

　　2016年、2017年和2018年，保利物業(yè)的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個(gè)月升至24.9%。保利物業(yè)稱，毛利率上升主要由于物業(yè)管理服務(wù)毛利率增加及社區(qū)增值服務(wù)的貢獻(xiàn)增加所致。 

　　不過，上述三年保利物業(yè)的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。2018年保利物業(yè)7.9%的凈利率，與同期碧桂園服務(wù)19.98%的凈利率相比，保利物業(yè)僅有對(duì)方的39.54%。 

　　2018年以來，已經(jīng)有多家龍頭房企的物業(yè)部分完成在港上市，包括綠城集團(tuán)旗下的綠城服務(wù)（02869.HK）、雅居樂旗下雅生活、碧桂園旗下碧桂園服務(wù)（06098.HK）、新城旗下新城悅、佳兆業(yè)旗下佳兆業(yè)物業(yè)、旭輝旗下永升生活、中海集團(tuán)旗下的中海物業(yè)（02669.HK）以及奧園旗下奧園健康等。 

　　截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有鑫苑物業(yè)服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城生活服務(wù)、保利物業(yè)發(fā)展以及寶龍商業(yè)管理5家。 

　　根據(jù)中指院2019年綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第四，僅次于綠城物業(yè)、碧桂園服務(wù)和萬科物業(yè)，在具備央企背景的物業(yè)企業(yè)中排名第一。 

　　此次赴港上市融資，保利物業(yè)計(jì)劃將募集資金用于收購(gòu)兼并物業(yè)管理公司或者專業(yè)化服務(wù)公司，提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)和多元化服務(wù)業(yè)務(wù)，升級(jí)信息化和智能化平臺(tái)，補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金及一般公司用途。 

　　脫離新三板赴港上市 保利物業(yè)凈利率“拖后腿” 

　　2017年8月29日，保利物業(yè)在新三板掛牌，今年4月11日在新三板摘牌，4月16日，公司控股股東保利發(fā)展董事會(huì)表決通過保利物業(yè)境外上市議案，后于5月31日獲得證監(jiān)會(huì)受理。 

　　招股書披露，中國(guó)保利集團(tuán)持有保利物業(yè)40.74%股權(quán)，為保利物業(yè)最終控股股東，保利發(fā)展控股直接及通過西藏贏悅間接持有保利物業(yè)95%及5%股權(quán)，合計(jì)持有保利物業(yè)100%股權(quán)，為保利物業(yè)直接控股股東。 

　　保利物業(yè)2016年、2017年、2018年收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同期利潤(rùn)分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元。2019年前4月，公司收入為17.18億元，同期利潤(rùn)為2.25億元。 

　　從已上市的物業(yè)公司對(duì)比來看，2018年?duì)I收規(guī)模保利物業(yè)僅次于綠城服務(wù)和碧桂園服務(wù)，后兩者的營(yíng)收規(guī)模分別為67.10億元和46.75億元。 

　　不過，保利物業(yè)的營(yíng)收和凈利雖然連年增長(zhǎng)，但公司盈利能力相對(duì)較弱。數(shù)據(jù)顯示，保利物業(yè)2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，同期凈利率更是僅有5.8%、6.9%、7.9%。

　　對(duì)比業(yè)內(nèi)與其排名相近的其他有房企背景的物業(yè)公司，碧桂園服務(wù)2018年凈利潤(rùn)率為19.98%，同期彩生活和雅生活的凈利率分別為14.34%、25.36%。

數(shù)據(jù)來源：wind 

　　招股書顯示，保利物業(yè)的員工成本居各項(xiàng)成本之首，且總體呈上升趨勢(shì)。保利物業(yè)在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中也提示，“利潤(rùn)率及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可能因人工或分包成本或其他運(yùn)營(yíng)成本增加而受到重大不利影響”。 

　　過度依賴保利地產(chǎn) 物業(yè)管理收入九成靠母公司 

　　目前保利物業(yè)共有三個(gè)業(yè)務(wù)條線，分別提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)是該公司最重要的收入來源。招股書顯示，保利物業(yè)2019年前4月物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入占總營(yíng)收的比例超七成。 

　　根據(jù)招股書披露，保利物業(yè)的單一最大客戶為保利發(fā)展控股集團(tuán)，公司向保利發(fā)展控股集團(tuán)提供非業(yè)主增值服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。截至2016年、2017年及2018年末，來自單一最大客戶的收入分別占總收入的21.9%、17.3%及16.0%。 

　　保利物業(yè)稱，公司管理的物業(yè)主要由其控股母公司保利發(fā)展控股集團(tuán)開發(fā)，其他的則由其他物業(yè)開發(fā)商開發(fā)或自若干公共及其他物業(yè)的業(yè)主取得。2016、2017年及2018年末，由保利發(fā)展控股集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)占其物業(yè)管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

　　保利地產(chǎn)（600048.SH）曾在業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，如果未來保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩或選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理新開發(fā)的物業(yè)，可能會(huì)影響公司物業(yè)管理面積的擴(kuò)張和收入規(guī)模的提升。 

　　保利物業(yè)則表示，在提供物業(yè)管理服務(wù)給包括保利發(fā)展控股集團(tuán)在內(nèi)的現(xiàn)有客戶的同時(shí)，公司計(jì)劃積極開拓新項(xiàng)目新客戶，擴(kuò)大管理規(guī)模及市場(chǎng)份額。 

　　招股書顯示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物業(yè)外拓合同管理面積分別占當(dāng)年管理面積的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在總營(yíng)收中的占比僅為1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。