觀點地產(chǎn)網(wǎng)周三，香港四季酒店、萬豪酒店稍顯熱鬧，萬科、雅居樂、建業(yè)、佳兆業(yè)美好等房企扎堆舉行中期業(yè)績會。

　　下午16時，雅居樂在萬豪酒店召開2019中期業(yè)績會，主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋出席現(xiàn)場。值得一提的是，因前幾月首席財務(wù)官張森的辭任，除了主席陳卓林，現(xiàn)場回答媒體也更多交給了潘智勇與王海洋。

　　這家于去年剛邁過千億門檻的房企，在今年上半年算是踩點達(dá)成指標(biāo)。年報顯示，上半年，雅居樂累計預(yù)售的地產(chǎn)項目金額582億元，完成全年預(yù)售52%。

　　“今年上半年的業(yè)績算是不錯了，尤其是在預(yù)售金額上能達(dá)到52%的目標(biāo)，我們相信全年的目標(biāo)是不會變的。”作為掌門人，陳卓林肯定了雅居樂上半年的表現(xiàn)。

　　但他也表示，下半年的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境具有挑戰(zhàn)性，“去年我們說今年要實現(xiàn)10%的銷售增幅，大家說保守，現(xiàn)在看保守就對了。”陳卓林順帶調(diào)侃了年初公布銷售目標(biāo)時外界的反應(yīng)。

　　不過，當(dāng)天業(yè)績會所聚焦的更多來自于一項標(biāo)紅的指標(biāo)。

　　上半年，雅居樂毛利為82.2億元，同比下跌31.6%，毛利率為30.3%，同比下降19.3%——這樣數(shù)據(jù)對于毛利水平一向較高的雅居樂而言，顯然是突兀的。

　　毛利的問題引來了現(xiàn)場媒體們的幾番追問，在潘智勇忙著解釋海南區(qū)域項目所造成的影響時，陳卓林還是顯得自信沉著。

　　“現(xiàn)在整個行業(yè)的毛利率要達(dá)到30%以上，已經(jīng)算很好了。”

　　毛利的跌落：成也海南

　　中期報告顯示，上半年，雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率為30.3%，同比下降19.3%。這對于雅居樂來說是少見，從2015年到2018年，雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。

　　如此大幅度的下降，對于這家高毛利率的房企來說，不可能沒有感知的。事實上，早在年初2018年業(yè)績會時，前財務(wù)首席官張森就提前預(yù)告了這一問題。

　　彼時張森表示，因受累于海南島項目，預(yù)計2019年毛利率水平將出現(xiàn)下滑，相對會比較保守，估算大概在30%以上。

　　在此次半年度業(yè)績報告中，雅居樂稱，毛利率下降主要是由于多個城市受“因城施策”的影響，導(dǎo)致高毛利率項目的銷售收入確認(rèn)占比大幅下降，致使集團(tuán)整體毛利率有所下降。

　　外界都很敏銳地捕捉到，其中最主要的影響是在海南。

　　據(jù)悉，經(jīng)歷去年調(diào)控之下，海南房地產(chǎn)市場陷入一片低迷，對于重倉海南的雅居樂而言，影響無疑是更大的。

　　從數(shù)據(jù)上看，2017年海南清水灣單項目預(yù)售金額約170億元；2018年，雅居樂整個海南市場預(yù)售金額100億元左右，對比明顯，這也是去年全年雅居樂銷售目標(biāo)未達(dá)標(biāo)的重要原因。

　　據(jù)潘智勇業(yè)績會現(xiàn)場透露，2019年上半年，海南市場項目入賬僅有10億元，去年同期則有90億元。波及至毛利方面，去年同期海南項目毛利貢獻(xiàn)66億元，今年只有6億元。

　　“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”潘智勇表示，海南島項目的毛利率達(dá)58%，毛利收入的急劇下降導(dǎo)致了高毛利的變化。此外，潘智勇還表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也導(dǎo)致了毛利率下降。

　　潘智勇承認(rèn)，這是雅居樂要面臨的一個問題。同時，認(rèn)為自去年4月開始到今年6月30日為止，雅居樂已經(jīng)消化了不利影響。

　　主席陳卓林則看得更長遠(yuǎn)：“現(xiàn)在整個行業(yè)的毛利率要達(dá)到30%以上已經(jīng)算很好了，我們之前高是因為入賬率高，今年比較少，但我預(yù)計未來幾年會陸續(xù)擴大。因為現(xiàn)在新的政策出來了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地產(chǎn)上尤其是海南島有了增幅，我們的毛利率會相應(yīng)地變高。”

　　對于之后毛利率得以在30%以上，潘智勇認(rèn)為有兩方面因素的保證。

　　其一，目前雅居樂非房板塊的毛利率達(dá)40%，其中雅生活34%，這將提升整體毛利水平。其二，現(xiàn)在新拿的項目如果毛利率不到30%的話，是不會拿的。

　　“我不敢說觸底反彈或是到此為止，但是起碼能夠控制到這個水平，30%對雅居樂來說應(yīng)該沒什么大問題。”

　　毛利率下降指標(biāo)之外，另一項呈正向增長的指標(biāo)也引起觀點地產(chǎn)新媒體注意。據(jù)悉，上半年雅居樂公司股東應(yīng)占利潤為50.77億元，較去年同期37.59億元上升35.1%。

　　當(dāng)中，包括將一家項目公司的34%權(quán)益出售予一家獨立第三方，同時失去控制權(quán)的稅后凈收益22.42億元，以及一家合營企業(yè)轉(zhuǎn)至附屬公司的除稅后重估收益4.35億元。據(jù)悉，該轉(zhuǎn)讓項目公司為惠市惠陽雅居樂，擬轉(zhuǎn)讓一定股權(quán)予深圳創(chuàng)喻。

　　也就是說，若除去出售項目公司的收益，上半年的凈利潤為28.35億元，同比是下降的。

　　對此，潘智勇對觀點地產(chǎn)新媒體表示，若撇去出售事項影響，確實利潤率有輕微下降，其中主要是毛利下降的原因。

　　潘智勇對此沒有過多闡述，而是從出售層面表達(dá)其合理性：“這是一個很正常的商業(yè)行為，我們做生意買進(jìn)賣出是很正常不過的，關(guān)鍵是算好賬、看時機，如果達(dá)到最大價值就可以賣。”

　　他進(jìn)一步表示，惠州項目如果由雅居樂自己操刀，預(yù)計五年之后才能達(dá)到20億的收益，所以現(xiàn)在引進(jìn)合作者相當(dāng)于回籠現(xiàn)金。

　　地產(chǎn)與多元之間

　　或許是毛利與凈利的表現(xiàn)欠佳，主席陳卓林對于雅居樂未來的發(fā)展尤其是地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，還是如年初一樣持有保守謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　“去年我們說今年要實現(xiàn)10%的銷售增幅，大家說保守，現(xiàn)在看保守就對了。”陳卓林肯定當(dāng)初自己的預(yù)判。

　　對于雅居樂未來三年，陳卓林稱，在地產(chǎn)方面就20%的增幅，基本上不會增加得太多：“今年是10%的增幅，未來幾年假使有錢的情況下預(yù)計也是20%的增幅。”

　　對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增幅判斷，也直接影響到了雅居樂對于拿地的計劃，“有多少錢做多少事情”。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，上半年雅居樂在土地上處于相對積極的狀態(tài)，包括百輪競價后22.5億斬獲昆明兩宗打包宅地，溢價率129.2%；高溢價在江門、惠州接連補倉；以及斥31億首度在北京公開市場奪地。

　　“上半年買地有230多億，我們認(rèn)為是合理的，在整個行業(yè)去看，和雅居樂的排名是成正比的。”陳卓林說道。

　　但對于下半年，陳卓林則表示有多少錢做多少事，預(yù)計在回收的成本中再拿一半出來買地，具體視下半年的現(xiàn)金流情況：“下半年買地我想也是幾十億到一百億。始終都是那句話，有好的項目就投，相信下半年是有機會收購合并的。”

　　如此謹(jǐn)慎的原因，陳卓林將其歸結(jié)為目前的土儲情況。

　　截至上半年，雅居樂擁有權(quán)益的土地儲備有4000萬平方米，按照目前的銷售價值已超6000億；同時，在每一年10%左右的增幅下，預(yù)計未來會有7000億的貨值，足以供給未來四年的發(fā)展。

　　相比于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的保守謹(jǐn)慎，陳卓林對于雅居樂多元化業(yè)務(wù)則顯得進(jìn)取多了。

　　多元化已然是這幾年雅居樂身上最為突出的標(biāo)簽，與其他房地產(chǎn)同行穩(wěn)固基本盤的共識不同，雅居樂從2016年就啟動多元化進(jìn)程。

　　目前，雅居樂已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、教育、建設(shè)、房管、資本投資和商業(yè)管理等八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)并行運營的格局。截止去年末，雅居樂在物業(yè)管理、酒店營運、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)上的總收入為36.58億元，占總收入比重為6.52%。

　　上半年，雅居樂多元化業(yè)務(wù)營業(yè)額為24.4億元，業(yè)務(wù)收入占比自去年同期的6.8%上升到9%。其中，物業(yè)管理、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)收入分別較去年同期上升63.9%、4.9%及68.9%。

　　也就是說，目前雅居樂在物業(yè)發(fā)展收入與多元化業(yè)務(wù)收入的占比上，分別為91%及9%。

　　對于此前提過的地產(chǎn)和非地產(chǎn)業(yè)務(wù)各占一半營業(yè)額的目標(biāo)，陳卓林表示：“多元化發(fā)展策略是沒變的。”

　　其稱，希望2019年全年多元化業(yè)務(wù)有15%左右的增幅，未來三年的計劃是希望每一年遞增10%左右，這幾年中雅居樂也抽出接近30%的投資額出來供給其他產(chǎn)業(yè)。據(jù)陳卓林年初透露，今年的500億投資計劃中，400億將投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，100億投資于其他領(lǐng)域。

　　“我希望4年后，到2022年、2023年，這項收入與我們原定的目標(biāo)是不變的，其他的產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)可以各占一半的營業(yè)額。”

　　對于此前入股力世紀(jì)，是否入局新能源汽車，潘智勇表示，此次合作是基于資本股權(quán)層面的，在這個過程中公司也在尋求更多的合作，但肯定不做汽車，只做在行的事情。

　　“下一步，如果說力世紀(jì)在產(chǎn)品落地的時候，我們也不排除做相關(guān)配套的服務(wù)，比如說在工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)方面提供相配套的服務(wù)，但雅居樂沒有做汽車，他們做不等于我們做。”