在一線樓市政策長期趨嚴(yán)的環(huán)境下，北京、深圳兩地土地市場的“燥熱”，引起了市場的關(guān)注，甚至被看做是市場“回暖”的信號。

而從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，今年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為5169.79萬平方米，同比下降33.22%，土地成交價款2269億元，同比下降35.58%。這意味著，今年前5月，土地市場整體呈現(xiàn)出降溫趨勢。

土地市場究竟是冷是熱?為何整體數(shù)據(jù)在下行的同時，卻有多個城市頻頻出現(xiàn)“高溫”的信號?這種相悖的現(xiàn)象，成為近期行業(yè)探討的焦點(diǎn)。

北京、深圳土地市場“虛火”旺盛

在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下，房企在土地市場的一舉一動時刻牽動著市場的目光。近期，北京、深圳土拍市場出現(xiàn)的“火熱”行情，再次引發(fā)市場的熱議。

6月27日，北京土地市場3宗經(jīng)營性土地，一日內(nèi)攬金120.33億元。其中，石景山區(qū)古城南街地塊因65.75億元的起始價較高而備受關(guān)注，該地塊吸引了首鋼基金+中駿+招商、中海、華潤+電建、平安4家企業(yè)及聯(lián)合體參與競拍，最終被華潤+電建聯(lián)合體以73.4億元，溢價率11.63%拿下。

在此之前，6月21日，北京土地市場剛剛成交了3宗土地，一宗位于懷柔區(qū)，兩宗位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。總建筑面積約為32.53萬平方米，均采取“限房價、競地價”的方式出讓，起始掛牌價合約80.86億元，最終成交價合計(jì)98.76億元。其中，亦莊河西區(qū)的兩宗土地，出現(xiàn)了40%左右的溢價率，得到市場熱切關(guān)注。

與此同時，沉默已久的深圳土地市場，也出現(xiàn)眾多房企“搶食”現(xiàn)象。6月24日，深圳集中推出5宗宅地，吸引了超過80余家房企參與，僅競拍保證金繳納款就多達(dá)1100億元。并且，5宗地塊均以最高限制價成交，成交總價達(dá)到223.84億元，總體溢價率約為45%。此外，配建人才住房的面積在一輪輪舉牌中被推高至15.8萬平方米，溢出率約為69.65%。最終，這場土拍被媒體冠以“史詩級土拍”。

北京、深圳兩地土地市場為何突然升溫?這是局部城市的各別現(xiàn)象，還是全國土地市場“回暖”的信號?上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)盧文曦向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，北京、深圳的土拍表現(xiàn)，并不能說明全國土地市場回暖。現(xiàn)階段，一線城市的調(diào)控政策沒有放松跡象，項(xiàng)目操盤依舊存在虧本風(fēng)險(xiǎn)。他分析說，此次北京、深圳土地市場火熱，是因?yàn)槌鲎尩貕K位置優(yōu)越所致。

藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，深圳土地市場的“高溫”表現(xiàn)，或還有長期供地面積較少的因素。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年四年間，深圳累計(jì)成功出讓18宗住宅用地，且因其城市土地面積本身就有限，長久以來，拆除重建、微改造為主的城市更新成為深圳的主要供地來源。

因此，在深圳這場“史詩級”土地競拍中，包括萬科(SZ：000002)、碧桂園(HK：02007)、華潤集團(tuán)(HK：01109)等龍頭房企紛紛加入“混戰(zhàn)”。

其中，中國電建(SH：601669)競得的光明區(qū)光明大道地塊頗受市場關(guān)注，該地塊以最高限價20.12億元+配建1.90萬平方米，可售樓面價4.3萬/平米拿下。據(jù)悉，這個價格與周邊二手房正兆景嘉園房價基本持平，截至目前，該小區(qū)均價約3.2萬-4.6萬。但值得注意的是，光明區(qū)光明大道這宗地塊最終配建面積為1.9萬平方米，占總建筑面積約25.82%。這意味著，配建部分面積勢必會擠占商品房產(chǎn)品的利潤空間。

細(xì)化土地市場競拍規(guī)則，源頭控制“高溫”風(fēng)險(xiǎn)

從市場關(guān)注的角度來看，除了部分地塊出現(xiàn)多房企爭搶的現(xiàn)象之外，對于北京、深圳土地市場競拍規(guī)則的調(diào)整，也是市場熱議的焦點(diǎn)。

據(jù)了解，深圳在此次土地競拍中采取了“單限雙競”的競拍辦法，即限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積，同時要求，商品住宅購買滿3年后，才可重新出售。并且，競得企業(yè)除需無償移交人才住房外，項(xiàng)目也需執(zhí)行普通住宅占70%，同時不得捆綁精裝修出售。

盧文曦對藍(lán)鯨房產(chǎn)分析，深圳政府采取“單限雙競”的競拍方式，是為了控制土地最終成交價，防范房企拿地成本過高。同時，在各種限制性條件的束縛下，也能夠促使房企理性拿地，避免哄搶。

他進(jìn)一步分析道：“人才配建房對于開發(fā)商來說，屬于無償建造。拿得比例越高，證明最后用于售賣的房屋越少，最終會使樓面價增高，攤薄利潤。”

而在北京的幾個競拍地塊中，類似雅居樂和港中旅所得地塊，雖然取消了配建保障性住房，但對其銷售均價依舊有明確限定，最高銷售單價不超過56868元/平方米，建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達(dá)到70%以上。

“客觀來說，亦莊這兩塊土地的樓面價并不算太低，后期企業(yè)如果想要打造精品的話，在產(chǎn)品上的投入必定會更高。” 思源地產(chǎn)首席分析師郭毅向藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，雅居樂和港中旅久別于北京，對于北京購房客群的市場需求以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的理念和標(biāo)準(zhǔn)，都需要進(jìn)行新的理解和認(rèn)知。同時，如何應(yīng)對地方性規(guī)則，也想考驗(yàn)著企業(yè)的智慧。

從實(shí)際情況來看，即便雅居樂和港中旅對利潤的需求不高，但是在北京市場限競房項(xiàng)目扎堆推盤的情況下，其項(xiàng)目能否如預(yù)期般完成銷售，也還是一個未知數(shù)。

以北京地區(qū)為例，中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，目前，北京限競房項(xiàng)目達(dá)到52個，合計(jì)77期，供應(yīng)住宅套數(shù)達(dá)到35890套。簽約方面，北京地區(qū)限競房簽約合計(jì)13175套，平均網(wǎng)簽價為48756元/平方米。簽約面積合計(jì)137萬平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率僅為33%。同時，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，北京地區(qū)已經(jīng)連續(xù)12個月出現(xiàn)限競房“供大于求”的局面。

明知項(xiàng)目利潤空間有限，為何還有如此多房企爭相搶奪?深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對藍(lán)鯨房產(chǎn)分析說：“未來，京滬深等一線城市的土地供應(yīng)會大面積向共有產(chǎn)權(quán)、租賃、人才住房轉(zhuǎn)移，商品房將成為‘稀缺品’。”他表示，在京滬深等一線城市“金字招牌”的區(qū)域拿地，精雕細(xì)琢打造產(chǎn)品也好、做融資也好，都是房企最好的選擇。

從這個層面來看，雅居樂(HK：03383)、港中旅不惜重金進(jìn)入北京拿地的初衷或也與此有關(guān)。在6月21日的北京土拍中，雅居樂以31.8億元，溢價率41.33%競得亦莊河西區(qū)X92R1地塊，成交樓面地價為39625元/平方米;港中旅以30.6億元，溢價率39.09%成功競得亦莊河西區(qū)X92R2地塊，成交樓面地價為38956元/平方米。

郭毅對藍(lán)鯨房產(chǎn)指出，作為首都城市，北京的市場地位是不言而喻的。雅居樂和港中旅重金進(jìn)入北京的核心原因，是希望能夠在北京打造其代表性的項(xiàng)目，從而形成相應(yīng)的市場背書和品牌背書，這對于其今后的全國化擴(kuò)張和布局，也具有重要意義。郭毅強(qiáng)調(diào)，對于這兩個企業(yè)來說，對品牌效益的需求要高于利潤，或者未來這兩個產(chǎn)品是值得期待的。

由此來看，北京、深圳兩地的土地市場“高溫”似乎存在著一定特殊性，這種現(xiàn)象短期內(nèi)或會對市場起到一定影響，但長期來看，在樓市政策調(diào)控不放松的背景下，房企拿地仍將趨謹(jǐn)慎態(tài)度。