流動性“危機”持續(xù)發(fā)酵，泰禾集團(000732，簡稱“泰禾”)仍未踏進生存安全區(qū)。

　　9月10日，泰禾公告稱，公司境外全資子公司TahoeGroup Global (Co。，) Limited擬發(fā)行1億美元境外債，票面年息11.25%，債券期限364天。在此之前，該子公司已擬發(fā)行4億美元境外債，期限3年，票面年息高達(dá)15%。

　　資金渴求，如懸頂之劍般在泰禾周遭盤旋至今。經(jīng)歷降價清貨、賣資求生之后，泰禾上半年負(fù)債情況有所改善。但短期償債問題依然嚴(yán)峻，目前，泰禾仍有近兩百億資金缺口。

　　該集團董事長黃其森曾對媒體吐露，泰禾本來沒那么艱難，危機都是被輿論說出來的。

　　但對外編織的自信終究如夢幻泡影。曾無限執(zhí)著于品質(zhì)的泰禾，開始疾呼周轉(zhuǎn)、回款、現(xiàn)金流。黃其森終于開始走出高院圍墻，帶領(lǐng)這家不披露銷售業(yè)績的房企“拼銷售”。

　　然而大象轉(zhuǎn)身，稍有不慎便是一個趔趄。在樓市行情、融資環(huán)境日益嚴(yán)峻之時，泰禾的下半場注定是一場廝殺。如若這家企業(yè)安全上岸，將是房企抗衡高杠桿危局的又一樣本。

　　流動的危局

　　2019年初，房企對市場信心猶存，泰禾以頗不低調(diào)的“一號搶收”計劃攪起地產(chǎn)波瀾。子彈飛行至今，蒙在這場自救行動上的面紗早已被撕開。流動性危機不再是秘密，市場的任何異動都會率先吹冷泰禾緊繃的神經(jīng)。

　　7月11日晚間，泰禾公告稱，公司境外全資子公司Tahoe Group Global (Co。，) Limited擬發(fā)行4億美元境外債，債券期限3年，票面年息高達(dá)15%。募集資金用途為項目建設(shè)和其他一般企業(yè)用途。

　　兩個月之后的9月10日，該子公司再擬發(fā)行1億美元境外債，票面年息仍高達(dá)11.25%。第二日，泰禾再公告稱，公司大股東泰禾投資于9月10日解除質(zhì)押540萬股公司股份，同時將解除質(zhì)押的股份再次辦理質(zhì)押，用途為融資。

　　頻繁的高息融資動作，靜靜敲碎黃其森曾經(jīng)的豪言壯語。“對泰禾來說，債務(wù)現(xiàn)在沒有什么太大的問題。”他說。

　　這句話的背景是，2018年末，泰禾凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)384.55%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為115.58億元，但短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)574.28億元。貨幣資金對短期負(fù)債的覆蓋比例僅為0.26。

　　深交所看不下去，向泰禾寄來一紙問詢。泰禾回應(yīng)，雖然年內(nèi)需償還的債務(wù)達(dá)574億元，但并不集中在某些時間段，無集中兌付的風(fēng)險。同時，泰禾緊鑼密鼓變賣資產(chǎn)，用最現(xiàn)實的行動應(yīng)對危機。

　　3月到5月，泰禾相繼將7個項目的部分股權(quán)讓與世茂地產(chǎn)(00813.HK)，共獲約77.52億元資金。此后，泰禾又相繼出讓廣州院子項目、濟南章丘項目、河南潤天置業(yè)公司部分股權(quán)，換取資金合約34億元。

　　積極瘦身后，泰禾上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增加至202.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率較期初下降2.28個百分點，凈負(fù)債率較期初大幅下降126.15個百分點。

　　盈利數(shù)據(jù)也有所優(yōu)化。上半年泰禾營業(yè)收入145.1億元，同比增加14.3%；凈利潤15.6億元，同比增加15.2%；歸母凈利潤15.6億元，同比增加58.7%。

　　毋庸置疑，泰禾的變化正在發(fā)生，但從中報披露的數(shù)據(jù)來看，財務(wù)安全從量變到質(zhì)變?nèi)耘f遙遠(yuǎn)。

　　盡管通過甩賣填了百億資金缺口，但泰禾還有330.74億元有息負(fù)債需在一年內(nèi)償還。公司債方面，一筆14.8億元的債券需在12月償還；還有1筆30億元的債券在10月蒞臨回售行權(quán)期。

　　截至2019年6月末，泰禾短期借款75.54億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債255.20億元，而當(dāng)期公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為129.67億元。現(xiàn)金對短債的覆蓋系數(shù)僅0.39。

　　對于即期債務(wù)，泰禾在其中期報告中亦有表述，將積極促銷售回籠資金，以經(jīng)營現(xiàn)金流償付，以及與金融機構(gòu)溝通，希冀獲得部分展期。

　　仍應(yīng)抓“去化”

　　建筑系出身的黃其森，曾帶領(lǐng)泰禾一路打磨產(chǎn)品品質(zhì)。但調(diào)控重壓，將泰禾精致的腳步懸在大院中，向前是難以接盤的市場行情，向后是危機四伏的財務(wù)重?fù)?dān)。

　　2019年下半場，泰禾的關(guān)鍵詞仍是回款。

　　“在考核上，原來是以簽約銷售額為重要指標(biāo)，現(xiàn)在城市公司每個人的獎金是以回款來算賬的。”曾不奉高周轉(zhuǎn)為圭臬的黃其森，終于松了口。對現(xiàn)在的泰禾來說，沒有比一分一厘的現(xiàn)金更能救場。

　　但樓市加速轉(zhuǎn)冷，已難以為泰禾提供天然有利的市場空間。8月份，克而瑞重點監(jiān)測城市累計成交量持續(xù)走低，一線城市成交量環(huán)比下降10%，同比下跌7%；二三線城市成交量同環(huán)比雙降，跌幅分別為-3%和-6%。

　　此外，泰禾“高端精品”的產(chǎn)品路線本身便不利于高周轉(zhuǎn)。以福建為例，目前泰禾在此處仍有2014年開工的項目處于部分完工或在建狀態(tài)，包括福州“泰禾廣場”東區(qū)(含金尊府、金府大院)、三江城項目東地塊二期、廈門院子、寧德福鼎泰禾紅郡等。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1~8月泰禾合同銷售額為531.7億元，同比下降38.5%。公司排名較去年下降21位至第40名，掉隊明顯。從權(quán)益口徑看，泰禾前八月實現(xiàn)權(quán)益銷售421億元，權(quán)益比例約79%。

　　銷售端承壓，泰禾向外找錢的路也并不順暢。

　　上半年，泰禾籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-291.21億元，原因是公司借款收到的現(xiàn)金減少，同時在償還債務(wù)中支付的現(xiàn)金增加。外部環(huán)境收緊疊壓自身信用因素，泰禾在融資方面壓力仍存；這一點，可在該公司以15%票面利率發(fā)行高息債的行為中獲得佐證。

　　從融資成本看，泰禾的借貸平均成本已高達(dá)9.3%。其中，來自于銀行貸款的成本8.48%，非銀行融資成本10.13%，公司債(3-5年)平均成本7.68%。

　　而另一數(shù)據(jù)顯示，目前泰禾利息保障倍數(shù)僅0.38，該指標(biāo)指企業(yè)息稅前利潤與利息費用的比率。要維持正常償債能力，該數(shù)據(jù)至少應(yīng)大于1，比值越高，企業(yè)長期償債能力越強。如果數(shù)據(jù)過低，企業(yè)將債務(wù)及利息方面的兌付危局。

　　當(dāng)下房企融資環(huán)境日益收緊，資金更愿意流向經(jīng)營狀況良好、財務(wù)安全穩(wěn)定的企業(yè)。在當(dāng)期利潤甚至難以覆蓋應(yīng)付利息的格局下，泰禾在資本市場上的議價能力不容樂觀。

　　針對公司資金情況，泰禾表示將以“促周轉(zhuǎn)，抓回款”為重心，加強資金管控力度，提高資金使用效率。此外，進一步加大與金融機構(gòu)合作力度，調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高貸款集中度。

　　此外，上半年泰禾并未新增項目，存貨余額由年初1735億元降至1633億元，計容建筑面積比年初減少104萬平方米。流動性難題未解之時，衡量未來長遠(yuǎn)發(fā)展似乎為時尚早。

　　正在帶領(lǐng)泰禾穿越危機的黃其森公開表示，自己今年最重要工作就是“看人閱人”。 過去一年，泰禾不少高管紛紛出走。如今，黃其森想改變，從人事把控、公司戰(zhàn)略到區(qū)域調(diào)整，從打磨產(chǎn)品到走向賽馬機制。而行業(yè)競爭加速白熱化，留給泰禾的空間并不大。