中房報記者 付珊珊 | 上海報道

進入四季度，隨著房地產行業(yè)集中償債壓力顯現，雖然海外融資成本更高，但房企仍然在加快海外發(fā)債的步伐。

據中國房地產報記者不完全統計，截至11月27日，11月單月已有包括德信、大發(fā)、萬科、融創(chuàng)、綠地、正榮、旭輝等在內的15家房企（計劃）發(fā)行21筆海外債，其中美元債仍為房企發(fā)外債選擇的主要融資種類，涉及總發(fā)債規(guī)模約59億美元。

雖然今年以來房企發(fā)行海外債的規(guī)模相比去年整體上升，但11月房企海外發(fā)債規(guī)模仍然創(chuàng)下新高，已超過10月的發(fā)債總額（不足40億美元），且刷新年內單月海外融資紀錄。

發(fā)債利率也進一步分化，龍頭房企以及國企央企發(fā)債利率明顯較低，而中小型房企發(fā)債利率仍然居于高位，11月房企發(fā)行海外債利率最高達到12.875%。

在11月房企發(fā)行的海外債中，大部分房企發(fā)債目的均為“借新還舊”。“一般情況下，臨近年底，房企不愿發(fā)債，但如果有一些窗口期，房企可在年前通過借新還舊置換一批債務，既不會增加總債務負擔，同時將短債變長債，對企業(yè)而言后面幾年也會比較輕松，暫時不用擔心償債問題。”一位閩系房企首席財務官向記者表示。

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規(guī)模創(chuàng)新高 利率反下降

來自Wind的數據顯示，去年全年內地房企海外發(fā)債規(guī)模約為616億美元，而截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發(fā)債規(guī)模已達到610億美元，接近去年全年發(fā)行總額，如果按照已經公布海外融資計劃的發(fā)行規(guī)模計算，則發(fā)行總額達624億美元，已超去年全年總額。

據中國房地產報記者不完全統計，截至11月27日，11月單月房企發(fā)行海外債的規(guī)模已經接近60億美元，有望創(chuàng)造今年單月發(fā)債規(guī)模新高。

中原地產分析認為，這是受益于前10月全國住房銷售的良好表現，相較全球其他區(qū)域的收益率，中國房企所發(fā)債券的收益率，更吸引全球資本的青睞，年末房企海外融資意外順利。年中部分房企發(fā)美元債的不順，在11月份基本都得到了滿足。

在同策咨詢總監(jiān)張宏偉看來，房企集中發(fā)海外債的原因就是缺錢。在缺錢的情況下，國內融資困難，因此房企將眼光瞄準海外債。

此外，房企之所以在11月掀起一波海外發(fā)債高潮， 原因還在于四季度的償債高峰。一位業(yè)內人士向記者表示，早在2015年至2016年，房企在國內信貸環(huán)境較為寬松時大肆擴張發(fā)債，導致這部分債務將在2018年至2019年迎來集中償還期，尤其是2019年三四季度。

“美元債融資井噴的背后，是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制，對于杠桿率較高的房地產企業(yè)，資金壓力非常大。”中原地產首席分析師張大偉表示。

值得注意的是，11月房企海外發(fā)債在規(guī)模上創(chuàng)新高，但在發(fā)債利率上所有下降。據記者統計，今年10月12家房企發(fā)海外債共13筆，平均發(fā)債利率為9.5%，而11月房企海外發(fā)債平均利率為8.2%，平均利率水平環(huán)比下降1.3個百分點。從單個企業(yè)發(fā)債利率來看，11月房企海外發(fā)債利率最高為12.875%，而10月海外債最高票面利率超過13%。

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評級、年期影響發(fā)債利率

雖然11月房企海外發(fā)債平均利率環(huán)比下降，但在數量上，11月仍有半數房企發(fā)債利率高于平均利率。

據記者數據統計，11月房企發(fā)行海外債券21筆，平均發(fā)債利率8.2%，其中10筆債券利率均高于平均水平，數量占比近半。

具體到企業(yè)層面來看，不同企業(yè)發(fā)債利率仍然在進一步分化。11月發(fā)債房企中，海外發(fā)債利率最低的為中海發(fā)行的一筆2.94億美元的優(yōu)先票據，票面利率僅為3.05%，其次便是萬科發(fā)行的兩筆美元債券，規(guī)模總計7.23億美元，利率分別為3.5%和3.15%，這說明頗具規(guī)模的龍頭房企和具有國企央企背景的企業(yè)在海外發(fā)債利率方面具有明顯優(yōu)勢。反之，一些中小型房企如佳兆業(yè)、大發(fā)地產和德信中國，11月發(fā)行的美元債券利率均達到10%以上。

“影響房企發(fā)債利率的兩個主要因素是企業(yè)評級和債券年期。”上述閩系房企首席財務官向記者解釋稱，同樣評級的房企發(fā)債利率不同還取決于債券年期，比如兩家房企的企業(yè)評級均達到BB，那么發(fā)5.5年期債券，利率就在8%左右，如果發(fā)3年期債券，利率則在6.75%~7%。同樣評級下，年期相差一年，利率差距在0.5%~0.75%基點左右。

“如果一個企業(yè)評級是一個B，B+相對好一點，B或者B-這樣得評級，在發(fā)債年限上會有一些限制，一般很難發(fā)3年及以上得債券，利率也相對較高，一般均在兩位數。”

在11月發(fā)行海外債券的房企中，大發(fā)地產和德信中國的發(fā)債利率最高，均達到12.875%。

對此，大發(fā)地產相關人士向記者表示，公司發(fā)債利率較高與目前的市場環(huán)境息息相關，但從企業(yè)自身而言，未來也將積極拓展融資渠道、優(yōu)化債務結構，降低融資成本。

此外，記者查詢顯示，目前標普全球給德信中國的企業(yè)評級為長期B，按照上述財務官的說法，德信中國不僅發(fā)債利率保持高位，在債券期限上，截至目前發(fā)的三筆美元債年期均不超過3年。

實際上，大發(fā)地產和德信中國均為最近一年內上市的資本市場新秀，記者發(fā)現，除了這兩家企業(yè)，新近登陸資本市場的房企海外發(fā)債利率均較高，基本都在10%以上。比如弘陽地產自上市之后便頻繁高息發(fā)海外債，在10月底的一筆債券中票據利率達到13%；即使是新上市的千億房企中梁控股，首發(fā)美元債的票面利率也超過10%。

對此，德信中國一名高管人員向記者解釋稱：“資本市場對新上市的公司有個熟悉的過程，發(fā)債利率(除規(guī)模特別大)前面會高一點，一般情況下后面會慢慢降下來。”而對于此類房企未來如何降低海外發(fā)債利率，該高管認為，“關鍵還是年報各項財務指標的改善和增長”。

（來源：中國房地產報）

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文章來源:中國房地產報