中房報記者 李棟 北京報道

　　所有人都在焦急地等待著結果，但結果似乎遙遙無期。

　　4月18日下午兩點半，在北京義和莊地鐵站附近的泰禾中央廣場銷售中心，上百名業主在焦急等待。到現場的業主紛紛在紙上簽字、摁下手印，每張紙上約有50人簽字，這樣的紙已經有五六張，人數還在不斷增加�！跋胍�退房的業主都需要在這里簽字、摁手印。”有業主表示。

　　樓上，6位業主代表正在和泰禾集團、北京市住建委、大興區住建委進行第一次正式三方談判，這是經歷12次維權后爭取到的機會。

　　在經歷3個多小時的談判后，談判代表宣布：開發商泰禾仍然堅持不退房；周五（4月21日）開發商將回應是否允許業主延期繳納購房款。

　　業主紛紛表示失望，這次的正式談判并沒有取得自己想要的結果。距離4月底越來越近，像張女士一樣的泰禾中央廣場四期的業主感到時間緊迫�！拔屹徺I了59平方米的房子，總價330萬元，50%的首付款分3次交，付款比例分別是20%、10%、20%，第一次交了67萬元，4月底交第二筆33萬元，銷售顧問已經開始催交了；7月底交第三筆67萬元�！�

　　中國房地產報（微信公眾號ID：China-crb）記者了解到，十幾個心情焦灼的業主在4月19日上午進一步到北京市政府信訪辦上訪維權。

　　在泰禾集團發展戰略中，北京市場占有重要位置，2015年北京區域占營業收入的比重為45.85% ，廣場系與院子系、大院系構成了泰禾集團的三大產品線，在3月26日北京市住建委出臺商辦項目限購政策后，北京的泰禾中央廣場等6個項目在3月28日被北京市住建委點名指為“違規”。政策沖擊之下，業主紛紛要求退房，廣場系產品線遭遇重創，這對泰禾集團的營業收入將造成重大影響，背后更是泰禾集團早已緊繃的資金鏈再次面臨考驗。

　　可以居住的商辦項目

　　雖然在安居客網頁上的宣傳廣告已經刪除，在部分商業網站上，仍然可以看到泰禾中央廣場的戶型圖，從1室1廳1廚1衛到3室2廳1廚1衛不等，樓型用途寫明是公寓，建材裝修一欄注明暖氣是集中供暖，供水是市政供水。

　　這樣的樓盤介紹，加上銷售顧問的宣傳，都在告訴購房者，這是有居住功能的商辦項目，也就是商住。

　　張女士告訴中國房地產報（微信公眾號ID：China-crb）記者，泰禾中央廣場公寓銷售均價是每平方米54000元，附近的萬科天地約47000元，兩家開發商的樣板間自己都看過，之所以沒有選擇更為知名、售價更便宜的萬科天地，就是因為泰禾中央廣場的樣板間做得非常好�！皹影彘g明顯設計成有居住功能的樣式，有獨立廚房和衛生間，看到樣板間設計挺好，就買了更貴的泰禾中央廣場�！�

　　泰禾中央廣場位于大興新城核心區，占地面積約14萬平方米，建筑面積約40萬平方米，開發商是泰禾集團股份有限公司（泰禾集團，000732.SZ）旗下的北京泰禾嘉信房地產開發有限公司（以下簡稱“泰禾嘉信”）、北京泰禾嘉華房地產開發有限公司（以下簡稱“泰禾嘉華”），目前開發至第四期。

　　泰禾中央廣場均價54000元/平方米，首付比例為50%，分三次繳納，比例分別為20%、10%、20%。按照合同，四期業主將在4月底繳納第二次首付款，三期業主將在7月底交第三筆首付款。

　　繳納首付款過程也出現了讓業主感到不可思議的亂象。大部分業主在沒有繳納完首付款的情況下就完成了網簽。有業主反映，在第一次交款后，合同還沒有到自己手中，網簽就已經完成。購房合同是制式商品房合同，在簽訂合同的同時，開發商與業主另外簽訂一份裝修合同，但沒有給業主備份。業主沒有想到這樣的疏忽會讓自己陷于被動。

　　泰禾中央廣場吸引購房者的另一個措施是與購房者簽訂無理由退房承諾書。中國房地產報記者從拿到手的承諾書看到，泰禾嘉信承諾，若業主已履行《北京商品房預售合同》的各項義務，且無任何違約行為的前提下，在2018年2月1日至2018年2月28日期間內，可以提出無理由退房申請。

　　限購來襲

　　最近，北京市住房和城鄉建設委員會官方網站發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

　　在少數一線城市，由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業辦公項目，作為投資或者過渡性居住，開發商為追求利潤最大化，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這次北京市全面叫停商辦改住，打擊違規變更房屋規劃用途的行為，讓開發商與購房者都猝不及防。

　　3月28日，北京市住建委公布，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號等6個開發項目涉嫌將規劃批準的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳并銷售，這6個項目已被停止網簽。

　　業主也被突如其來的政策擊懵。從3月29日開始，業主到泰禾集團北京總部求證項目違規問題，同時到北京市住建委信訪辦提出訴求。

　　業主給記者的訴求書顯示，泰禾集團將商辦項目宣傳為通燃氣、有獨立廚衛、獨立客廳、獨立臥室、通上下水等有居住功能的住房，誤導購房者購買；為進一步誘導盡快購買，規定購房者可分3次繳納首付款。在當事人不知情的情況下私自代替網簽，業主姜宏只交了部分首付款，購房合同尚在自己手中，卻發現自己在不知情的情況下已經被網簽。

　　在這個過程中，泰禾集團堅持認為沒有違規，要求業主出示泰禾中央廣場涉嫌違規并停止網簽的紅頭文件，提供停止泰禾中央廣場停止網簽的處罰文件。裝修合同載明了提供居住功能的裝修條款，但泰禾集團表示裝修合同是與第三方公司簽訂。要求業主完全按照購房合同履約，如果業主不按照合同交款將面臨每日上千元的滯納金。如果業主合同違約，不但會違反無理由退房承諾書條款，還將面臨總房款20%的違約金。

　　對于泰禾集團提出的裝修合同為業主與第三方公司簽訂一事，經過中國房地產報記者調查發現，實際情況并非如此。記者得到裝修合同顯示，受托方為一家名為中城建設有限責任公司的公司，其企業通訊地址是北京市通州區臺湖鎮次渠鋪西路1號環渤海高端總部基地A6樓一層；該企業的注冊地址為福建省閩清縣梅城鎮南北大街122號，股東為福州正同投資有限公司（以下簡稱“正同投資”），正同投資也是一家名為福州世恒天達文化傳播有限公司（以下簡稱“世恒天達”）的股東，世恒天達則是北京泰禾影視文化發展有限公司（以下簡稱“泰禾影視”）的股東，泰禾影視的法定代表人為泰禾集團副總裁沈力男。

　　由此看出，泰禾集團口中的第三方裝修公司其實是與泰禾集團有千絲萬縷的關聯公司。

　　4月6日晚上，開發商、大興區政府和業主談判。業主提出項目違規證據，開發商只回應“嚴格按照購房合同履行”。

　　大興區住建委關姓主任來到現場，業主提出帶關姓主任察看樣板間，以證實泰禾集團對商辦項目有居住功能宣傳。泰禾集團攔住了業主，阻止其進入樣板間。第二日，業主發現，樣板間已被連夜拆除。

　　時間越來越接近4月底，四期業主已經收到催交第二次首付款的通知。在得知3月26日的政策后，維權的QQ群和微信群里也不斷出現要求退房的第三期的業主。

　　4月18日，業主又和開發商、北京市住建委、大興區住建委進行了談判，這也是業主第13次維權。泰禾集團仍然拒絕承認項目違規。4月21日，開發商將答復是否允許4月底的第二次交款可以延期，但從業主拿到的反饋信息來看，未有實質內容。

　　“我們不理解，明明項目違規，我們只是要求退還已經繳納的房款，泰禾為什么不答應�！睒I主表示。

　　泰禾的隱憂

　　泰禾集團是起家于福建的開發商，近幾年以迅猛的發展速度和激進的擴張手法將閩系房企的精神氣質詮釋得淋漓盡致。

　　泰禾集團成立于1992年，2013年之前，其一直偏居福建區域，從這一年開始，泰禾集團開啟全國化布局。泰禾集團的戰略布局瞄準一線城市北京和上海，“扎根福建本土，深耕一線城市”，截至公布的2015年年報，福建區域占泰禾集團營業收入的比重為52.37% ，北京區域占營業收入的比重為45.85% ，華東區域占營業收入的比重為1.78%。

　　這樣的戰略布局意味著泰禾集團想在短時間內打開局面，必須采取高舉高打的策略。通過對這幾年泰禾集團的年報數據梳理發展，自2012年起，盡管營業收入增長不高，但泰禾拿地金額卻逐年提高，如2014年，營業收入為83.72億元，拿地金額146.16億元；2016年泰禾集團年報尚未公布，但中國房地產報記者梳理發現，前11個月，拿地金額達到了267億元。

　　拿地金額遠超每年的營業收入，泰禾集團的資金鏈也一直緊繃。為緩解資金壓力，從全國化布局開始的那年，泰禾集團頻繁與銀行、信托、股權基金等機構合作，以地塊抵押、對外擔保、控股股權質押等方式來進行融資，獲取大量的資金來滿足其瘋狂擴張的需要。截至2015年年底，泰禾集團對子公司實際擔保發生額為201.52億元，2012年這個數字僅有52.24億元人民幣。

　　另據Wind資訊統計，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計質押的股份數為6.8億股，占公司總股本的66.9%。

　　對外擔保總額占近一期經審計凈資產的紅線為50%，而泰禾已經遠遠超過此比例。

　　房地產業務一直是泰禾集團的核心業務。2015年房地產板塊收入為146億元，其中住宅地產實現銷售收入113.33億元，商業地產實現銷售收入32.7億元。

　　聚焦北京市場，泰禾集團布局北京的項目有中國院子（63.63%的權益），可售面積10.94 萬平方米；泰禾·北京院子，可售7.55 萬平方米；泰禾1號街區，可售面積17.62 萬平方米；泰禾長安中心（80%權益），可售面積10.5萬平方米；西府大院，住宅、商業、金融用地，可售面積18.55萬平方米；長陽半島中央城，商業、綜合用地，可售面積15.76 萬平方米；泰禾嘉華項目公司的泰禾中央廣場，商業綜合用地，可售面積13.37 萬平方米；泰禾嘉信項目公司的泰禾中央廣場，商業綜合用地，可售面積26.23 萬平方米；麗春湖，49%的權益，住宅用地，可售面積10.71 萬平方米；昌平南邵項目，可售面積17萬平方米�？偪墒勖娣e為131.23萬平方米。

　　也就是說，占到泰禾集團營業收入比例45.85%的北京市場中，泰禾中央廣場占到總可售面積的30%。

　　優淘城總裁薛建雄認為，對商住項目，綠地已經退房并加補利息，如果泰禾集團也如此，將會給本就存在財務風險的自身帶來短期資金壓力。

　　面對針對商辦項目的新政，另一家涉嫌違規的知名開發商向記者表示，目前開發商尚無具體的應對方案，“還在研討過程中”。有業內人士提出的將商辦項目改為長租公寓的方案也被該開發商人士認為不具有可行性，“必須按照政府的政策規定來做，改為長租公寓仍然是將商辦項目建設成了具有居住功能�！�

　　現在，開發商在應急研討，業主在苦苦等待，政策環境之下，尚是一幅心態糾結的圖景。