信達地產 去年財務成本劇增195% 舉債搶高價地吞噬凈利潤

　　編者按

　　【去年信達地產實現凈利潤8.8億元，僅財務費用一項就高達7.14億元，同比增長195%。這與其過去一年多頻搶“地王”耗血及助力拿地的借款巨額利息密不可分；實現房地產銷售面積154.35萬平方米，儲備項目計容規劃建筑面積375.54萬平方米，公司在建面積336.28萬平方米。按去年好行情時的去化速度，大約需要5年多才能消化完；截至去年底，信達地產存貨價值456億元，其中因借款融資而受限的存貨則高達175億元。今年以來隨著樓市轉冷，這些存貨可能會成為一種負擔。

　　本期房產周刊將以信達地產旗下創下的上海新江灣城、上海顧村、深圳坪山和杭州濱江奧體地鐵總價幾處“地王”為例，實地調查這些項目的現狀，區域市場成交冷暖，以此觀察這類房企的未來前景�！�

　　每經記者 杜冉樂 唐潔 每經編輯 曾健輝

　　去年曾被業內封為“地王制造機”，如今卻幾乎銷聲匿跡于全國土地市場，這家在A股上市的信達地產（600657，SH）其實并未真的閑著。

　　4月20日，信達地產公告了重大資產重組進展，其擬收購淮礦地產，但這筆交易背后并不簡單，從交易構架來看，涉及以不良資產處置見長的公司實控人中國信達。

　　《每日經濟新聞》記者研究發現，這一重大動作與信達地產去年財報專門揭示的多重風險不無關聯。數據顯示，該房企去年凈利8.8億元，僅財務費用一項則高達7.14億元，同比增長195%。

　　隨著調控進一步加劇，一些樓市開始遇冷，像信達地產曾摘下7個“地王”的戰績，此后卻低調轉向房企并購，又將給市場傳遞怎樣的信號？

　　扣非后凈利下滑24%

　　2016年，全國熱點城市迎來一波“量價齊漲”的行情，千億級房企增至12家，像恒大、萬科與碧桂園邁入3000億級銷售規模之列。

　　信達地產作為一家中型房企，也嘗到了去年這一波樓市的雨露滋潤。數據顯示，信達地產去年全年實現銷售面積154.35萬平方米，同比增長38.55%；實現銷售金額169.07億元，同比增長60.71%。

　　與銷售收入相比，2016年信達地產實現營業收入115.7億元，同比增長42.2%；實現歸屬于歸屬于上市公司股東的凈利潤8.8億元，同比增幅僅為2.4%，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益之后的凈利潤為6.06億元，同比下降24.2%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，與營業收入增幅42.2%相比，去年信達地產營業成本增幅達50.64%。就期間費用而言，信達地產去年管理費用較為平穩，同比微增1.74%，銷售費用同比增幅34.86%，尤其較為惹眼的是財務費用，去年該筆成本為7.14億元，同比增加195.18%。

　　實際上，信達地產去年出現財務成本的較大漲幅，這早在去年中報財報中就暴露出來。記者注意到，去年上半年，信達地產累計產生財務費用約2.61億元，2015年同期僅為8907.1萬元，其當時解釋說是“融資規模擴大，利息增加”。

　　去年中報顯示，信達地產曾對外提及“因土地成交較為集中，報告期內融資產生財務費用同比增加193.26%”這一點。近日，信達地產董秘辦一位工作人員向《每日經濟新聞》記者解釋說，財務費用的增長主要是因為企業要擴大規模。

　　記者查詢資料發現，2015年7月份到2016年6月份，信達地產一年內在上海、杭州、廣州、深圳、合肥等熱點城市拿下了7個“地王”，總耗資352億元。

　　克而瑞數據顯示，去年全國“地王”超過340個，合肥、杭州等熱點二線城市“地王”頻出。一位克而瑞分析師表示，首先是寬松的貨幣環境，企業資金來源渠道廣泛；房企對投資區域預期高度趨同；行業集中度提高，房企規模訴求強烈；熱點城市“僧多粥少”。

　　擴張致負債率升到85.7%

　　記者注意到，去年信達地產按權益比例計的新增儲備計容規劃建筑面積77.4萬平方米，截至去年底的儲備項目計容規劃建筑面積375.54萬平方米，在建面積336.28萬平方米。

　　隨著拿地規模急速擴張，信達地產開啟大額舉債模式，資產負債率一路走高。截至2016年底，其負債率達85.7%，較年初增長2.45個百分點，2014年末為78.18%，2013年末為68.82%。

　　作為全國房企標桿的萬科，一直號稱堅持穩健經營策略，但面對當前房企巨頭之間的激烈競爭，也不得不加大舉債擴張力度。以年份來觀察，截至去年底，萬科資產負債率首次突破80%，同比增加2.84個百分點，達到80.54%。

　　相對于萬科引入新股東深圳地鐵集團，信達地產則背靠以不良資產處置見長的母公司中國信達。

　　盡管如此，信達地產實際融資成本并不低。比如2015年，該房企平均融資成本為8.07%，去年整個融資環境前松后緊，其平均融資成本為7.61%。截至去年底，信達地產融資余額380.8億元。其中，債券融資余額120億元，同比增加90億元。

　　值得一提的是，信達地產與中國信達之間實際發生的債務重組、委托貸款、信托貸款、擔保增信、資產收購和出售以及共同投資等事項合計大約10.3億元，而2017年預計發生前述相關事項的可能金額為200億元。

　　信達地產前述董秘辦相關人士表示，目前公司長期與短期負債比例是8：2。通過120億元低息債償還高息債，確實抬高了財務杠桿，但對企業百利而無一害。與龍頭房企恒大、碧桂園等相比，他們拿地不是多而是少了。

　　轉向資產并購機會

　　去年下半年以來，信達地產未披露公開拍地的信息。

　　記者從信達地產2016年年報獲悉，該房企今年計劃土地投資145億元，去年實際拿地總金額215.15億元，涉及其權益拿地總耗資153.54億元，今年計劃簽約銷售額160億元，與去年實際銷售金額相比略有下調，暗示其對后市的看法趨于謹慎、保守。

　　以去年實際銷售154.35萬平方米的歷史最好成績，比照信達已儲備計容規劃建筑面積375.54萬平方米和在建面積336.28萬平方米，就意味著在不新增儲備的情況下，信達需要銷售近5年時間。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，政策管控風險加大，土地市場擴張會比較謹慎。從資金審查角度看，公開招拍掛拿地審查嚴厲程度加大，使其面臨更大的挑戰，適當回避是對的。

　　對于今年行情，信達地產表示，房地產調控深入進行，后續可能還有新政策出臺。受政策影響，市場預期有所變化，客戶觀望情緒還在增加，市場周期性調整的壓力加大。行業集中度還在加速提升，中小房企面臨更大的競爭壓力，并購加劇。公司業務規模不斷擴大，未來隨著項目建設的持續推進，可能會帶來更多資金需求�！�

　　4月20日，信達地產公告擬收購淮礦地產，此舉構成重大資產重組。按照公告描述，此次重組前，淮礦地產母公司淮礦集團將淮礦地產的部分股權置換給中國信達，目前正在履行審批程序。這意味著相關各方涉及不良債權轉讓與收購及債轉股等運作。

　　淮礦地產官網顯示，該房企注冊資本逾51億元。截至2016年11月底，其共有24個二級開發項目，2個一級開發項目。開發地涉及合肥、蕪湖、六安與上海等城市。

　　《每日經濟新聞》記者發現，2014年6月，信達地產協同中國信達重整嘉粵集團，一舉收購對方旗下5家房企100%股權，直接新增土地儲備計容建筑面積合計約113萬平方米，快趕上前一年儲備量。

　　嚴躍進表示，以并購的名義進行貸款其實沒有太多限制，并購貸政策比較穩定，房企獲取此類項目融資壓力不大，通過并購也能實現曲線競爭，回避各類拿地風險。從收購淮礦地產來看，說明信達對其的投資認可，充分認可國資背景和在安徽的發展機會。

　　信達地產前述董秘辦相關人士則回應說，包括2016年之前，他們的拿地都是理性行為，下一步國家依然會出臺相應的調控政策，到2018年會有一些并購機會。其認為信達選擇的時機也是十分其恰當的。