李淳報道“掘金軌道經(jīng)濟新藍海”為主題的易居論壇日前在上海舉辦。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年中國城市軌道交通TOD發(fā)展藍皮書》(下稱藍皮書)提出：TOD模式是城市未來的高效發(fā)展模式，城市軌道交通建設(shè)給城市土地帶來了價值重塑，當前中國內(nèi)地軌道經(jīng)濟尚未形成，未來將是新藍海。來自地鐵、房地產(chǎn)企業(yè)及研究領(lǐng)域的企業(yè)家、專家上百人與會。論壇由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦、京投發(fā)展股份有限公司協(xié)辦，克而瑞地新引力機構(gòu)合作支持。

易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師大終身教授張永岳致辭表示，中國社會發(fā)展到了新時期，經(jīng)濟面臨的環(huán)境發(fā)生了變化，企業(yè)運營所處的環(huán)境和條件也發(fā)生了變化。以傳統(tǒng)方式取得市場拓展的效應已經(jīng)遞減。如何拓展新的發(fā)展空間，尋找新的動力，取得新的發(fā)展，成為了各個行業(yè)各個企業(yè)共同關(guān)心的問題。這些年來，國家加快高鐵、城際鐵路和城市地鐵等軌道交通建設(shè)。在當前經(jīng)濟環(huán)境面臨變化的背景下，軌道交通發(fā)展不僅是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，也逐步成為當前中國經(jīng)濟的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。而未來的房地產(chǎn)市場空間和創(chuàng)新，就應該在這樣的新興領(lǐng)域通過專業(yè)運作、技術(shù)疊加取得新的突破，為行業(yè)發(fā)展發(fā)揮推動作用。

軌道經(jīng)濟轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式

TOD是以公共交通為導向的開發(fā)，在規(guī)劃一個居民或者商業(yè)區(qū)時，使公共交通的效用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計方式。藍皮書指出，TOD模式是城市未來的高效發(fā)展模式，軌道交通建設(shè)帶來諸多經(jīng)濟效益。據(jù)相關(guān)研究表明，每一個億的軌道交通項目可以拉動2.63億的GDP，增加 8000個就業(yè)崗位。

上海申通地鐵資產(chǎn)管理有限公司總工程師溫玉君在論壇上表示，上海積極挖掘軌道經(jīng)濟，地鐵場站上蓋綜合體開發(fā)變成“城市會客廳”。這對樹立城市名片，對改善城市環(huán)境，促使城市產(chǎn)業(yè)格局的優(yōu)化上均起到了重要意義。

對此，南京地鐵資源經(jīng)營有限公司副總經(jīng)理王箭相當認可。他表示，南京通過站點一體化設(shè)計和同步建設(shè)，成功實現(xiàn)了片區(qū)商業(yè)化和住宅區(qū)新建，提升了土地價值，解決了地塊割裂和城市傷疤問題，幫助當?shù)卣�府解決了老城改造問題。TOD能提高城市土地使用效率，促使用地高強度開發(fā)，改善沿線土地利用類型和用地結(jié)構(gòu)，促進土地集約利用。

頂層設(shè)計思路決定出路

作為藍皮書主編，上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理兼咨詢中心總經(jīng)理崔霽在闡述報告內(nèi)容時指出，城市軌交建設(shè)和運營投入包括四大類產(chǎn)出：一是地鐵線路;二是附屬資源;三是沿線未出讓土地的增值;四是沿線物業(yè)和已出讓土地的增值。目前中國內(nèi)地地鐵公司獲得的是前兩項，而后兩項產(chǎn)出卻是數(shù)倍于前兩項，但被外部化了。香港地區(qū)創(chuàng)造出“軌道+物業(yè)”的盈利模式，地鐵公司作為上市公司實現(xiàn)盈利，而內(nèi)地城市政府部門多數(shù)把地鐵公司定位成公益性和功能型公司，這是能否走“軌道+物業(yè)”模式的核心之一。思路決定出路，地方政府頂層設(shè)計沒有想明白的話，后續(xù)落地也會是走樣。

合作開發(fā)是主流方式

合作開發(fā)是目前TOD開發(fā)主流方式，前海基礎(chǔ)設(shè)施投資基金公司總經(jīng)理、原深鐵地產(chǎn)副總經(jīng)理楊建華在論壇上指出，一是地鐵建設(shè)本身技術(shù)復雜，地鐵公司建設(shè)與運營任務十分繁重;二是房地產(chǎn)已經(jīng)進入到專業(yè)化時代，多數(shù)地鐵公司尚不完全具備獨立開發(fā)上蓋物業(yè)的專業(yè)能力，深鐵當時地產(chǎn)板塊干部隊伍中大部分來源于軌道建設(shè)和運營，缺乏市場化房地產(chǎn)企業(yè)背景;三是地鐵建設(shè)與運營的公益性要求地鐵公司規(guī)避房地產(chǎn)項目存在的高風險;四是無論地鐵建設(shè)運營還是物業(yè)開發(fā)，均需要巨量資金，資金籌措難度極大。因此合作開發(fā)是當前TOD的主流開發(fā)模式，深鐵也是通過合作開發(fā)獲得了較高的土地溢價收益，同時迅速做大做強了地產(chǎn)品牌、提升了開發(fā)收益，從而為后續(xù)地鐵可持續(xù)發(fā)展和重大股權(quán)重組提供了重要的資金。

站城一體化融合發(fā)展

藍皮書指出，未來TOD的產(chǎn)品方向是站城一體化融合發(fā)展，真正的TOD應該具有規(guī)模化、復合化、便利化特征。對此，華潤置地華東大區(qū)投資管理部副總經(jīng)理何穎表示，建設(shè)軌道交通就是建設(shè)城市，真正的TOD應在公益性和市場性實現(xiàn)雙輪驅(qū)動。

融創(chuàng)東南區(qū)域集團產(chǎn)品中心高級經(jīng)理沈桂秀則強調(diào)產(chǎn)品力在TOD項目中的重要性，指出TOD開發(fā)是當代城市發(fā)展創(chuàng)新理念，是軌道交通建設(shè)與城市開發(fā)的一個交叉圈，在這個交叉圈里，大型市政設(shè)施與民用建筑復合共生，對產(chǎn)品力的要求更高。

萬科上海區(qū)域投資與合作開發(fā)部總經(jīng)理黃超俊認為，TOD不是簡單的住宅和商業(yè)，是一個理念，是一種責任，背后承載的是珍視土地價值和商業(yè)價值。

京投發(fā)展股份有限公司總策劃師戴嘉寧介紹說，京投發(fā)展在去年提出“TOD智慧生態(tài)圈”的基礎(chǔ)上，今年實現(xiàn)了進化，主要在五個方面：一是建立軌交車輛基地評價體系;二是建立軌交車輛基地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換研究體系;三是研發(fā)軌交車輛基地綜合開發(fā)綠色車輛段;四是深化軌交車輛基地減震降噪系統(tǒng)專項研究;五是完善軌交車輛基地客戶研究體系。他表示，公司作為TOD領(lǐng)域的開發(fā)主體，要不斷進化企業(yè)的理念，才能夠推動TOD行業(yè)更好地發(fā)展。

未來市場空間萬億級

論壇上，藍綠雙城科技集團有限公司總經(jīng)理顧建明表示，在后房地產(chǎn)開發(fā)時代，TOD不但能夠創(chuàng)造土地市場的增量，還能夠創(chuàng)造存量土地的更新，這一定是個藍海市場，但當前由于有一定的進入門檻，所以玩家不多。一旦進入，就需要具備優(yōu)秀的產(chǎn)品能力、服務能力和產(chǎn)業(yè)整合能力。

藍皮書顯示，2018年以來，國家發(fā)改委開啟城市軌道交通項目審批大潮。自2018年1月1日至2019年6月20日，全國城市軌道交通項目批復(2019-2025)共計10個城市，涉及55條線路，777個站點，項目里程達1300多公里，投資金額達10545億元。

崔霽據(jù)此表示，根據(jù)易居研究院預測，所批復的777個站點，預估50%的開發(fā)率，假設(shè)站點上蓋開發(fā)平均面積約20萬平方米，乘以10個城市商品房銷售均價，粗略測算站點TOD市場空間可達萬億元級,市場想象乃至拓展空間非常之大。