摘要：吃肉還是喝湯（歡迎關注杠桿游戲）

撰文|桿姐&編輯|雯雯

放眼國內，可能再難找出第二家房企像“大唐”這樣富有民族色彩。

如今的時代，舶來品很多，傳承者鮮有。以至于杠桿游戲第一次看到這家臉譜標志的地產(chǎn)商時，充滿了好感。

最近關于其赴港ipo的消息也是占據(jù)了各大地產(chǎn)新聞頭條。600多頁的招股書，是一家企業(yè)的成長史。同時也是在這份招股書里，我看到了這家神秘低調的閩系房企，其中的光環(huán)，以及陰影。

1、發(fā)跡、觸底

在廣西南寧，大唐地產(chǎn)是一家響當當?shù)念^牌房企。

我問過所有南寧的朋友：你知道大唐地產(chǎn)嗎？他們都不約而同回答：當然了。可見其在北部灣的知名度確實名不虛傳。

同樣的問題我問了幾個京津冀的朋友，大部分人表示并不了解。是的，這就是一家地域色彩非常濃厚的公司。

本來想登陸官網(wǎng)更深入了解，沒想到卻吃了個“閉門羹”。官網(wǎng)顯示：網(wǎng)站升級中……

這是在為上市做籌備嗎？

好在還有第三方平臺。企查查顯示，大唐地產(chǎn)是福信集團旗下地產(chǎn)業(yè)務的核心平臺與核心品牌。

如招股書大唐地產(chǎn)對自己的定義：中國綜合性物業(yè)開發(fā)商，專注于在選定經(jīng)濟區(qū)域開發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)。

公司源自臺灣、興于廈門、深耕大陸，自上世紀80年代從事房地產(chǎn)開發(fā)，迄今二十余載。

大唐本來更早能上市的，2009年。但不幸的是，彼時正值金融危機席卷全國，大唐地產(chǎn)被波及，資金鏈斷裂。同一年，其創(chuàng)始人余英儀辭世。原本已擬定在香港掛牌的大唐地產(chǎn)命運跌入谷底。

也是2009年，福信集團收購大唐地產(chǎn)，收購完成后，福信集團將旗下地產(chǎn)業(yè)務與大唐地產(chǎn)進行整合。

此后，大唐也開始嘗試形成覆蓋更廣的城市布局。

2019年，按綜合實力計，其在中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜單中位列第74位。

2、光環(huán)、陰影

2019年11月29日，大唐地產(chǎn)向港交所提交了招股書，這距離其首次擬在港上市隔了整整10年。

這10年里，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了波詭云譎，諸多大佬們坐上這艘火箭，成為一名又一名首富。

大唐地產(chǎn)業(yè)也不例外。

規(guī)模上看，公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，大唐地產(chǎn)擁有69個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，應占土儲面積778.97萬平米，包括51.53萬平米已竣工未售項目、523.35萬平米開發(fā)中項目，以及204.08萬平米未來開發(fā)物業(yè)。

2008年，大唐地產(chǎn)的開工項目為70萬平方米左右。

招股書顯示，大唐地產(chǎn)的收益由2016年的人民幣20.76億元增加至2018年的人民幣54.96億元，復合年增長率約為62.7%。

收益由2018年上半年的人民幣14.22億元增加至2019年上半年的人民幣25.3億元，增幅約為77.6%。

雖然沒有坐上火箭，也算是搭上了汽車。

光環(huán)背后，陰影同樣濃厚。看了杠桿游戲從招股書截取的下面幾張圖后，桿友你或許更能理解為啥大唐地產(chǎn)要上市。

首先是現(xiàn)金流方面，這衡量的是一家企業(yè)能否長期、長遠發(fā)展的重要指標。上圖看到，大唐地產(chǎn)的情況似乎并不樂觀。

從2016年到2019年上半年，其投資活動所用現(xiàn)金凈額一直為負，且負值呈逐年增長的狀態(tài)。增長的幅度也非常之大。如2016年為負1億多、2017年到了5億多、2018年則到了7億多。

截止到2019年6月30日，其現(xiàn)金凈額仍然為負數(shù)。

經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額方面，大唐地產(chǎn)的招股書給出了解釋：2016年及2017年，錄得來自經(jīng)營活動的負現(xiàn)金流量，是由于因物業(yè)開發(fā)的不斷擴張，致使經(jīng)營中使用大量現(xiàn)金凈額。

2016到2018年，大唐地產(chǎn)融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為19.38億元、26.33億元、-8.93億元、今年上半年，大唐地產(chǎn)融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-8.83億元。

負債方面，大唐地產(chǎn)也是讓人擔憂。

上圖可以看到，截至2016年至2018年以及2019年上半年，大唐地產(chǎn)資產(chǎn)負債率分別為97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。

按截至有關期間末的銀行及其他借款總額減現(xiàn)金及銀行存款除以權益總額計算，凈負債比率分別高達1085.3%、1087.9%、408.8%及185.6%。實話說杠桿游戲看到這幾組數(shù)據(jù)時反復核對了多遍，不敢相信自己的眼睛。

流動比率也是衡量公司盈利能力的重要指標，可以看到，橫向來看，在2017年到1.3之后，2018、2019上半年，該公司的流動比率也有所下滑。

更值得注意的是大唐地產(chǎn)的融資成本。2016年到2017年，其銀行及其他借款利息開支翻了1倍多。實際上也是在2016年，大唐地產(chǎn)開始規(guī)模化擴張。

公開報道顯示，2016年9月，大唐地產(chǎn)曾斥資15.6億元摘得南寧雙料地王，在全國地產(chǎn)圈聲名大振。

實際上，大唐地產(chǎn)前期發(fā)展擴張過程中需要籌集必要的外部資金，而目前則需要償還大量債務。

上圖看到，大唐地產(chǎn)一年內需要償還的債務在2018年急劇攀升，如今1年多過去了，大唐地產(chǎn)重啟赴港上市，這意味著什么呢？

3、韭菜？鐮刀？

實際上，內房企赴港上市，大唐地產(chǎn)不是第一個，肯定也不是最后一個。杠桿游戲之前就寫過類似的寶龍地產(chǎn)，又是搞了閃電配售（股），又是分拆寶龍商管上市。外界都認為這是化解債務壓力，獲得更多融資。

大唐集團也是，擬將上市所得資金，用于現(xiàn)有項目的資金需求，包括物業(yè)開發(fā)項目的建筑成本；用于償還部分若干現(xiàn)有計息銀行借款等。

2018年，其總裁郝勝春曾公開表示，公司確定了“未來三年沖刺500億元的銷售目標”。2019年，大唐地產(chǎn)再次將目標升級為“3年1000億+，進入全國房企50強”。

但正如其招股書中對自己進行的“風險認知”，宏觀環(huán)境有影響，自己的軟肋也會在上市后被放大。

如：往績記錄期的大部分收益在海西經(jīng)濟區(qū)、北部灣經(jīng)濟區(qū)及周邊城市及京津冀經(jīng)濟區(qū)的業(yè)務里產(chǎn)生；未必能成功管理增長和進軍新地區(qū)及城市；無足夠的資金撥付物業(yè)開發(fā)項目，且資本資源未必可按有利條款取得，甚至根本無法取得；未來，預期產(chǎn)生更多債務，對于這些額外債務，可能對其財務狀況及經(jīng)營業(yè)績造成重大不利影響……

大唐能否“圓夢”，還有待時間的檢驗。對于投資者，從招股書來看，跟著吃肉似乎有點樂觀，希望不被割韭菜吧。

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