原標題：樓市出現“洗衣服”效應？60%購房者賺差價，1.5億套房缺乏接盤者

記得新加坡國立大學教授鄭永年曾說過一段話，“GDP很簡單，你洗你自己的衣服，我洗我自己的衣服，沒有GDP；我幫你洗衣服，你幫我洗衣服，就有了GDP”。

這句話道出了經濟活動的本質，交換才能帶來產值，大家各忙各的，就不會創造出來價值，用到樓市中也是一樣道理。

我們不妨看一組數據，從側面看房地產最近這些年的擴張路徑。

在1985年，國家對城鎮住房進行調查，結果是人均住房面積僅2-4平方米。曾經潘虹主演的電影《人到中年》，如實反映了彼時知識分子的蝸居狀況。

1998年房改時，全國城鎮居民人均住房面積大概是17平方米，2016年就達到了36.6平方米, 不到20年翻了一倍多，到2018年，統計局公布的人均居住面積達到了40.8平米。

房價方面，20年前，全國平均商品房價不到2000元，2018年底，達到了8585元/平方米，加入“兩萬元均價”的城市越來越多，就連那些不知名的偏遠縣城和地市，房價破萬也不是什么稀罕事。

短短幾十年，人人都不缺房子住，房企蓋房、購房者買房、新房二手房加速流通，房子正是在不斷的“交換”過程中，慢慢變成每個家庭最重要的資產。

但是，到了2020年，樓市開始面臨“洗衣服”困局了。

一方面，60%的購房者都在賺差價。

最近看到一則報道，經濟學家沈建光說：主要信托的資金去向，接近20萬億（一半左右）流到房地產，還有20%左右流到金融，這部分可能也是進入私募，最終也是進入房地產。

真正跟實體企業有關的，也就是20%左右，能進入工商企業的資金連10%都不到。

換句話講，10萬億的信托流向了樓市，還有5萬億通過金融、私募渠道繞道進入房地產。

這意味著，絕大部分人把錢投出去，都是為了房產升值后分一杯羹，長此以往，當貨幣持續流入樓市，不漲都難。

西南財大曾發布《城鎮家庭資產指數報告》指出，從全國城鎮家庭新購房的目的來看，投資用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次購房的剛需僅占15.1%。

也就是說，60%的購房者都在賺差價，真正的首套房剛需其實只有15%，賣一換一、買大換小的改善族占接近3成。

想想也是，現在很多人都說買不起房，深究起來，其實大家都有房子，只不過每個人都想擠破頭往大城市扎根落戶罷了。

另一方面，1.5億套房子缺乏“接盤者”。

現在，我們到底有多少房子在那里閑著沒人買？

先算房屋總量。

從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。

這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

要知道，這僅僅是商品房的總量，還不包含單位和學生宿舍、農村自建房、城市小產權房，就算以深圳這樣的商品房率極高的一線大都市來看，此類不能入市流通但可以提供居住功能的房子，起碼是商品房總量的3倍以上。

照此來計算，目前房屋存量就達到了7億套左右。

按照西南財大此前公布的數據，目前城鎮住房空置房大概是22.4%左右，空置房數量就很容易計算了：大概在1.5億套左右。

換句話說，目前有1.5億套房子沒有“接盤者”，不管是商品房還是小產權房，只要賣不出去，就應該算在我們的統計范圍內。

60%的人買房都是為了賺差價，1.5億套房子放在那賣不出去，毫無疑問，樓市也出現了“洗衣服”效應，這兩個數據帶給我們什么啟發？

筆者認為，可以得出以下兩個結論。

1，我們的房地產市場，已經不再是剛需占主導了。

過去20年房地產之所以飛速發展，與剛需占主導有很大關系，想想看，每年人口從農村涌入城市，1982年，我國流動人口僅僅只有657萬人，2015年這個數字達到巔峰，為2.47億人，2017年這一數字變為2.44億，2018年再減300萬，至2.41億人。

這么多人，都需要地方去住，收入有增加后，當然會想在城市里扎根買房，這是人之常情，也是城鎮化進程的必然。

但是，現在我們的房地產市場，已經不再是剛需占主導，不管改善族還是炒房客，這些群體都不足以再帶動樓市繼續擴張。

就像“洗衣服”這個例子中說的，如果這個市場只剩投機客在“左手倒右手”，根本沒有人互相“洗衣服”，房子也不再產生實質上的流動，那樓市自然會走下坡路。

2，中小城市的空置房增多，是大勢所趨。

上文我們說到，現在空置的1.5億套房子里，既有商品房，也有小產權房，這些房子絕大部分都分布在三線以下城市，比如中西部、東北、西北的地市和縣城。

從人口流動數據也可以看出，1995-2000年省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計占87.1%。

從2010年至今，流動人口主要遷入京滬廣深和部分二線城市，比如鄭州、武漢、西安、成都等地，省會、新一線城市又成為主要流入地。

有人進，必然就有人出，大城市里流入的人口，背后必然是中小城市不斷流出的年輕人，長此以往，中小城市的空置房增多將成必然，尤其是房齡老舊、設施老化的部分小區，以及產權有爭議的空置房，沒人接盤將成常態。