原標(biāo)題：再說一次！2020年開始，2類房“再度升值”，3類房子或遭“拋棄”

買房子是件大事情，也是老生常談的話題，在房地產(chǎn)市場，買賣雙方始終處于博弈當(dāng)中，售房者總想加價出售、購房者總想廉價購買。至于最終成交價是多少，市場說了算，在每一次的周期性房價漲跌面前，買賣雙方的博弈顯得微不足道。

房價上漲期，縱然購房者再想便宜入手，售房者寧愿房子不賣也不愿意降價；在房價下跌期，縱然售房者多么想高價售出，但市場大環(huán)境不會接受。價格圍繞價值上下波動的基本道理永遠(yuǎn)不會打破，房子再便宜也不會成白菜價、房價再漲也不可能成黃金價。

01房價普漲普跌時代已結(jié)束

今后的房子是繼續(xù)升值還是貶值？以往普漲普跌的邏輯顯然不適用了，特別是經(jīng)過一次風(fēng)波之后，房子價值差異化會越來越明顯，在以往人們認(rèn)為升值的房子，今后或許會貶值；在以往人們認(rèn)為會貶值的房子，今后很可能升值。還有很多以前關(guān)注不到的因素，在今后買房過程中，相信都會加倍重視。

02房價差異化越來越明顯

從2018年底開始，社科院就多次做出過預(yù)測，隨著房住不炒的深入推進(jìn)，各大城市在差異化的調(diào)控機(jī)制下，房地產(chǎn)市場正在回歸本初、房價也逐漸被拉回到與城市發(fā)展相匹配的水平，例如有的城市房價一度引領(lǐng)全國達(dá)到4萬元/平米，在調(diào)控之下現(xiàn)出原形，進(jìn)過2年沉淀之后，跌落至1.8萬元左右，跌幅達(dá)到50%。還有的城市盡管調(diào)控再度加碼，依然阻擋不住上漲的勢頭，房價依然持續(xù)上浮。

今后的房地產(chǎn)市場，價格分化將會越來越明顯，這一點(diǎn)從2020年1月份全國70個大中城市房價漲跌就可以看出來。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在1月份全國70個大中城市房價漲跌方面，一線城市表現(xiàn)出了繼續(xù)上行的態(tài)勢，二三線城市則漲幅繼續(xù)回落，4個一線城市新建房價格環(huán)比上漲0.4%，漲速再度擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。31個二線城市新建商品房價格環(huán)比漲幅0.2%，降低了01.個百分點(diǎn)。35個三線城市新房的房價漲幅同樣是0.4%，再度趨緩0.2個百分點(diǎn)。

032020年風(fēng)波，帶來房產(chǎn)價值變化

1、當(dāng)前事情對房地產(chǎn)的影響有多大？

我們通過幾組數(shù)據(jù)就可以看出來，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在2020年1月我國重點(diǎn)18城二手房成交量表現(xiàn)出大幅減少的情況，環(huán)比降幅達(dá)到38%，同比下滑達(dá)27.3%。

“從房地產(chǎn)的短期供需來看，重點(diǎn)城市在1月新增帶看量環(huán)比上個月下滑接近一半、達(dá)到40.8%，新增看房的客源數(shù)量同樣下滑嚴(yán)重，達(dá)到44.7%。”不管是房地產(chǎn)市場的需求端還是供給端，在2020年開年之后，都表現(xiàn)微弱，特別是購房需求端的回落，讓市場的價格支撐力度降低，并且進(jìn)一步傳導(dǎo)給供給端要求主動降低價格來促進(jìn)銷售提升，成交方面周期可能更長了。

2、對于買房人的心理有哪些影響？

通過20多天待在家里的日子，購房人會充分認(rèn)識到買房選擇的重要性，舉兩個簡單的例子就可以知道，筆者身邊有兩位朋友，我們暫且定義為AB兩人，由于買房選擇的不同，導(dǎo)致居住舒適度的不同。

A的經(jīng)歷：從1月下旬開始，所在的小區(qū)開始了封閉式管理，里邊的人員暫時不能夠外出、外邊的人員不能進(jìn)入，物業(yè)也全部放假了。這一點(diǎn)大家都可以理解，畢竟呆在家里就是做貢獻(xiàn)，最大的問題是，家里沒有柴米油鹽之后怎么辦？物業(yè)給出的回復(fù)是“忍一忍就算了，不要外出，物業(yè)也放假了。”

這位朋友透露，自己家里的儲存并不多，支撐幾天還可以，后續(xù)可怎么辦？

B的經(jīng)歷：小區(qū)同樣管理嚴(yán)格，每個家庭每周只允許出入3個人次，并且需要記錄出去到哪里，對于不允許外出的，物業(yè)做出了安排，垃圾可以放在自己樓層的門口，凌晨有人員上門拿走、需要買的東西，可以電話聯(lián)系小區(qū)物業(yè)，每天早晨購買。

從這兩位朋友的對比之下，就看出來小區(qū)軟件配套的重要性，在前一個小區(qū)，物業(yè)公司全部放假，所以無人值班看守小區(qū)，只告訴業(yè)主們“不能外出”；而在后邊一個小區(qū)，物業(yè)公司妥善安排好了值班，對于業(yè)主們生活也安排得相當(dāng)周到。在這里就可以看出來小區(qū)物業(yè)的重要性，特別是有事情來臨的時候，最能體現(xiàn)出來。

04再說一次！2020年開始，這3類房子不適合投資，或遭“拋棄”，2類房子二度升值

1、通過當(dāng)前事情，2020年之后，會再度升值的2類房子。

第一類：優(yōu)質(zhì)一二線城市的房子。上海交通大學(xué)教授顧孟迪認(rèn)為，購房者們會更加重視城市公共資源的重要性，今后買房人會越來越向一二線重點(diǎn)城市靠攏，因為這里的資源豐富，特別是資源調(diào)配能力強(qiáng)的城市會成為新的買房契機(jī)，進(jìn)而帶動房價上漲。

第二類：優(yōu)質(zhì)小區(qū)基礎(chǔ)配套的房子。經(jīng)過這一次的事情之后，更多人會感受到小區(qū)物業(yè)和小區(qū)基礎(chǔ)軟硬件配套的重要性，買房不再隨隨便便，沒有物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差的小區(qū)房子可能進(jìn)一步會被嫌棄。

2、今后有3類房子不適合投資、或遭到遺棄。

第一類：資源枯竭型城市。不管是自然資源還是社會人文資源，當(dāng)資源優(yōu)勢逐漸消失的時候，再多的房子也毫無意義，特別是“收縮型”城市，這一概念從2018年被提出，到現(xiàn)在為止，已經(jīng)有很多城市表現(xiàn)出了收縮態(tài)勢，房價自然下行。

第二類：人口純流出城市。房價漲跌，長期看發(fā)展，歸根結(jié)底是城市化的發(fā)展，如果城市沒人或者城市人員都是向外流出的，那么縱然有再多的房子，將來也無人居住，當(dāng)供給端遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求端的時候，房價很難上漲，甚至下跌。

第三類：發(fā)展動力不足城市。城市的發(fā)展的動力，來自于2個方面，第一是產(chǎn)業(yè)布局，第二是政策支持，產(chǎn)業(yè)多少可以影響就業(yè)量，進(jìn)而會對住房市場需求帶來影響；政策方面立竿見影，前幾年的三四線城市棚改，引起了一波房價上漲，但是在失去政策托底后，房價仍然有下跌空間。