原標題：樓市該怎么穩？央行的表態說明了一切

摘要：廢話沒用，打折降價才有用

近期，桿友們肯定注意到，很多城市，都出臺了穩樓市的政策。

根據杠桿游戲個人不完全的統計，至少目前有20來個城市，發布了穩定房地產市場的政策。

具體城市，既有上海、天津、蘇州、合肥、西安等這樣體量很大城市，也有嘉興、承德，甚至一些區縣級政府。

這些穩樓市政策，意味著什么?對當下房價會有什么直接影響?

1、政策要分類看，注意區分對象。詳細政策我就不一一舉例，但我做了一個歸納。

簡單說穩樓市政策分兩類：

第一是2B的，也就是針對房企的。比如很多城市調整土地出讓金繳款時限、方式，放寬預售限制，降稅費，以及鼓勵線上銷售等。

這一類的政策目的，其實是為企業減負，或暫時性降低房企壓力。

效果一定是有的，企業成本降低，或者壓力后延，可以緩解現金流和債務壓力。

第二是2C的，也就是針對購房者。比如放寬公積金政策，還如醫務人員不受現有房票規則限制等。

這一類政策目的，自然就是擴大需求端。

2、迄今為止，穩樓市政策沒有太猛的。上面杠桿游戲的分類歸納，我們可以發現，力度實際都不算大。

力度決定銷售的增長幅度，這是過去的邏輯。

當下的實際是，無論力度多大，暫時都是冰封的。雖然部分房企自己也開始了網上銷售、打折等，但總量和正常月份比，簡直太少了。

所以，暫時的穩樓市政策，更多是給房企心理安慰，對購房者不會有太多作用。

第一，因為此前春節，本來也是成交淡季;

第二，大部分地方，這近一個月都不能隨意外出，別說去看房了。政策搞來也沒用，那不如不搞那么猛。

第三，各地在觀望，等上面的信號，等事情結束后，根據需要再出臺穩樓市政策。

既然如此，近期穩樓市的城市雖然多，但對房價實際不會產生太多正面影響。真的只是穩而已。

3、央行表態，比地方穩樓市政策更具有指向性。2月17日，杠桿游戲的文章寫得比較早，后來發生了一件事非常值得關注。

央行辟了一個謠。因為有傳媒說，我國央行擬調整MPA(宏觀審慎評估體系)中的房地產信貸相關考核指標，以后只考核房地產廣義信貸，不再考核按揭和開發貸等具體比例。

你懂的，這種消息出口轉內銷。

是不是真的呢?不是，起碼暫時不是。

央行堅持說：將繼續堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展。

至于未來是不是，比如這回事情之后，杠桿游戲不確定。但有傳言，本身就是信號。

4、房企融資狀態，很值得關注。企業扛得住與否，和資金的資金儲備、融資能力高度有關。

房企每天都可能面臨還錢壓力，沒有銷售流水，新融資困難，那就要出事。

從上述央行的表態，以及我們看到的情況看，杠桿游戲認為，房企融資整體目前是困難的。

也有好消息。根據標普統計，2020年1月地產企業境外發債融資165億美元，創下月度紀錄高位，并遠超境內債融資規模。

圖片來源|21 特此感謝

另外，境內發債融資窗口開啟，近期上百億境內房企發債獲得進展。

比如21就報道，2月13日，上交所信息披露顯示，陽光城80億元小公募公司債券狀態更新為“已反饋”。2月10-11日，上交所受理金地集團擬發行金額為110億元、期限不超過20年的小公募公司債，募資擬用于償債。

廣州富力地產80億元私募公司債、碧桂園85.38億元小公募、龍光控股10年期40億元小公募、上海市浦東新區房地產(集團)34億元小公募陸續受理或回復交易所意見。

可是，這需要時間，也不確定窗口期持續多久。更可怕的是，不能總是借錢，而沒收入啊。

5、早日可以正常賣房子，比什么都重要。不管海外發債也好，境內融資也罷，這都是欠錢，都是救急。

要讓企業恢復正常，最關鍵的第一步是可以恢復正常賣房子，而不僅僅是網上賣一賣。只有可以大量賣房子，大家也覺得一定有折扣，流水才能起來，資金才能回籠。

而對于購房者來說，目前不管房企多厲害的營銷，不管地方穩樓市政策出了多少，只要不是線下大規模賣起來，不是售樓部和渠道大門開起來，大家愿意買的還是少數。

連出門買菜，都是一件困難的事，何談買房。

所以，企盼早日結束現狀，解決問題，讓樓市恢復正常的建設和銷售，這比什么都重要。

6、穩樓市政策，肯定還會更多，但價格短期要抬升有困難。我們可以算一筆時間賬，就算最早3月全國基本恢復經濟生活秩序，大家經此一役后，心理平復到可以去買百萬元級、幾百萬元的房子，怕是也需要一點時間準備。

那么，房子正常賣起來，最早都是4月之后了。幾個月下來，光出不進，房企要還多少欠款和利息。

怎么辦?第一個階段，只能是促銷。廢話沒用，打折降價才有用。

地方穩樓市政策下一步會怎樣?一定是擴大需求端，包括給需求端一些稅費優惠等。

想想2020年的初夏，該是多么美好。